Ingatlan bérbeadása: ha elszámolod a negyedéves adóelőleget

penz

Ingatlan bérbeadása: ha elszámolod a negyedéves adóelőleget

Azzal nagyjából mindenki tisztában van, hogy az ingatlan bérbeadása után mennyi adót kell fizetni. Azt már kevesebben, hogy az adót nem egy összegben, az adóbevalláskor kell befizetni az államkasszába, hanem részletekben, negyedéves adóelőleg formájában kell rendezni. Mi van akkor, ha év közben felületesen számolsz? Ha hasra ütésszerűen fizeted be az adóelőleget, vagy csak később kerülnek elő számlák? Ezekben az esetekben vagy többet, vagy kevesebbet fizetsz be, mint amennyit kellene. Kissé aggódva kérdezheted: most akkor megbüntetnek? Jaj, vajon mi lesz veled?

Negyedéves adóelőleg fizetési határidők

Az egészet úgy képzeld el, mintha az évet felosztanánk négy részre. Minden negyedévben pontosan ki kell számolni, hogy mennyi volt az ingatlan bérbeadásból a bevételed és a kiadásaid, azaz: a jövedelmed. A jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, valamint 14% egészségügyi hozzájárulást, azaz: EHO-t. (Az EHO egy speciális teher, amit nem mindenkinek kell fizetni. Erről közel egy órát szoktam beszélni a lakásbérbeadóknak szóló tréningen, így most nem megyek bele a részletekbe.)  A jogszabály úgy fogalmaz, hogy mindig “a tárgynegyedévet követő hó 12. napjáig” kell befizetni az adóelőleget. Ez magyarul mit jelent?http://tudatosadozo.hu/rossz-berlo/

  • I. negyedév (január-február-március) után előleg fizetés határideje: április 12.
  • II. negyedév (április-május-június) után előleg fizetés határideje: július 12.
  • III. negyedév (július-augusztus-szeptember) után előleg fizetés határideje: október 12.
  • IV. negyedév (október-november-december) után előleg fizetés határideje: következő év január 12.

Kevesebb adóelőleget fizettél? Büntetés!

Ha többet fizetsz be, mint amennyit kellene, akkor semmi gond nincs, egyszerűen van egy kis túlfizetésed az ingatlan bérbeadás jövedelme után. Erre persze nem kapsz kamatot a NAV-tól, de sebaj. 🙂

Ha kevesebbet fizetsz be, az már egy kicsit kínosabb. A hiányzó összegre késedelmi pótlékot számít fel a NAV. A késedelmi pótlékot a jegybanki alapkamat alapul vételével állapítják meg. Mivel ez igen-igen alacsony, ezért nem kell brutális összegre számítanod 😉

Nézzünk egy nagyon egyszerű példát:

Január 01-től van kiadva egy lakás, a bérlő 100.000 Ft bérleti díjat fizet, a mérőórák át vannak írva a bérlő nevére. A tulajdonos a 10%-os költséghányadot választja, a tárgyhavi bérleti díjat a bérlő minden hónap 1-én fizeti ki. (A példa 2015-ös, ekkor még 16 % volt az szja).

Számoljuk ki, mennyi a negyedéves adóelőleg a az I. negyedévre:

A negyedéves bevétel: 3 x 100.000 Ft, azaz: 300.000 Ft, a jövedelem ennek a 90%-a, azaz: 270.000 forint. Adóelőlegként be kellett volna fizetni 2015. április 12-ig:

  • személyi jövedelemadó: a 270.000 16%-a = 43.200 forint, valamint
  • EHO: a 270.000 14%-a= 37.800 forint

Ha pontosan ezeket az összegeket a lakás tulajdonosa határidőre befizette, akkor az szuper.

Nézzük meg, mi a helyzet, ha ennél kevesebbet fizetett be!

Pl:  ha a SZJA-ra csak 23.200 Ft-ot fizetett be április 12-én, és a fennmaradó 20.000 Ft-ot csak május 30-án fizeti be, akkor késedelmi pótlékot így kell számolni:

  • Késett összeg. 20 000 Ft
  • Késedelmes időszak: 2015.04.13-2015.05.30.

A NAV kalkulátora segítségével gyorsan kiszámoltam, hogy a késedelmi pótlék  87 Ft lesz.  🙂 🙂

A késedelmi pótlékot nem kell Neked számolgatni, hanem a NAV pontosan kiszámolja és kiküldi, úgy hívják hivatalosan hogy “Folyószámla-és pótlékértesítő“,  szeptember környékén pontosan meg fogod kapni írásban. A befizetési határidő pedig november 15-e lesz.

A késedelmi pótlékot külön számítják, külön tartják nyilván, és külön számlaszáma kell befizetned majd, tehát nem megoldás az, hogy a következő negyedévben egy kicsit több SZJA-t fizetsz be.


Lakáskiadás tréning: kiscsoportos oktatás, ahol hétköznapi nyelven beszélünk :)

Lakáskiadás tréning: kiscsoportos oktatás, ahol hétköznapi nyelven beszélünk 🙂

Legálisan akarod kiadni a lakásodat, és nyugodtan szeretnél aludni?

Gyere el egész napos képzésünkre, ahol a Hozzád hasonló lakástulajdonosokat minden fortélyba beavatunk. Kattints ide: http://tudatosadozo.hu/hosszutavu-lakaskiadas-adozasa-trening/


Hasznos volt? Oszd meg másokkal is!narancs nyil

Kategória: Adóbevallás, ügyintézés, Ingatlan, Szállásadóknak Címke: , , , , , , ,
33 comments on “Ingatlan bérbeadása: ha elszámolod a negyedéves adóelőleget
  1. Nagy Ferencné szerint:

    Kedves Anita!

    1992-ben vásárolt lakásomat bérbe szeretném adni. Akkor 300 000Ft volt a vételára. 2009-ben felújítottam, víz-villany vezeték csere, új burkolatok…Számlával történt mindez,de már nincsenek meg. Az értékcsökkenést mekkora összeg után számolhatom el? A törvény szerint a vételár, ami ma egyáltalán nem reális. Annak az összegnek a jelenértéke most 7-8 millió Ft lehet.
    Előre is köszönöm megtisztelő választ!
    Üdvözlettel: Margit

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Margit! A törvény sajnos nem ad lehetőséget arra, hogy a kiadott lakásra jelenlegi piaci érték után számoljunk értékcsökkenést.

  2. Pausitsné Mészáros Ildikó szerint:

    Kedves Anita!
    2016.novemberében vettem egy lakást, kiadási céllal. Felújítottuk, fizettük a közös ktg-et, rezsit. Mivel nem volt bevételem 2016-ban, ezeket a költségeket le tudom írni valahol?

    Válaszát előre is köszönöm: Pausitsné Ildikó

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Ildikó!
      Az induló költségeket el lehet számolni a tevékenység megkezdésekor, arra figyelve, hogy max. az előző 3 évi számlákat szabad elszámolni.
      Nagyon sok kérdést tettél fel, most egyre adtam választ. Viszont a többi is nagyon fontos kérdés! Jó szívvel ajánlom figyelmedbe ezt a képzésünket:
      http://tudatosadozo.hu/hosszutavu-lakaskiadas-adozasa-trening/

  3. Tőke Klára szerint:

    Kedves Anita!

    2016. október 15-től kiadtam a lakásomat, január 12-ig kell megfizetnem a negyedéves adóelőleget. 10% költséghányad elszámolást választottam, a sok adminisztráció miatt. A kérdésem az lenne, hogy a negyedéves adóelőlegről kell-e bevallást készítenem, és ha igen azt az ügyfélkapun keresztül melyik nyomtatványt kell benyújtanom?
    Az adóelőleget ebben az esetben a NAV melyik számlaszámára kell utalnom? A megjegyzésbe elegendő a nevemet és az adóazonosító jelemet feltüntetni?

    Válaszát előre is köszönöm.

    Üdvözlettel: Klára

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Klára!
      Az ingatlanbérbeadás után fizetendő adóelőlegről nem kell semmilyen nyomtatványt beadni negyedévenként a NAV felé, elég nekik, ha csak a pénzt utalod 🙂
      A számlaszámokat megtalálod ebben a cikkben: http://tudatosadozo.hu/szamlaszamok/

      • Bea szerint:

        Kedves Anita!
        Hogy tortenik az adozas a rovidtavu szallaskiadasnal? Ha most kezdem marciusban a lakaskiadast, akkor aprilis 12-ig maris be kell fizetnem a 38ezer Ft negyedet? Es jovore az adobevallasnal csak ki kell toltenem az adatokat, de nem kell fizetnem?
        Koszonom szepen elore is a valaszt!
        Bea

  4. Péter szerint:

    Kedves Anita!

    Külföldön dolgozom, és tervezem, hogy ingatlant vásárlok otthon. Abban az esetben, ha maradnék külföldön, az otthoni lakást pedig kiadnám, hová kell adót fizetnem? Egyszer azt olvastam, hogy ez ország függő, mivel a szóban forgó országoknak van arra egy külön megállapodása, hogy az illető hova köteles fizetni. Ez fedi a valóságot? Angliában vagyok. Itt elvileg adózáskor megkérdik, hogy van e külföldi bevételem, tehát az otthoni bevételem után is adóznék. Ez esetben otthon már ugye nem kell?

    Üdvözlettel: Péter

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Péter!
      Külföldön élő adózók esetén mindig meg kell nézni, hogy van-e az adott országgal kettős adózást kizáró egyezmény. Anglia – pontosabban az Egyesült Királyság és Magyarország között van ilyen egyezmény. Ebben le van írva, hogy az ingatlanból származó jövedelem mindig az ingatlan fekvése szerinti országban adózik. Ha itthon vásárolsz lakást és bérbe adod, akkor bizony Magyarországon kell adóznod utána, s értelemszerűen magyar adóbevallást is kell készítened.

  5. Hajnalka szerint:

    Kedves Anita!

    Munkaviszonyból származó jövedelemmel rendelkezem, e mellett szeretném kiadni a lakásom. A kiadásból származó jövedelem nagysága miatt EHO fizetés is érint. Több kérdés is felmerült bennem:

    Kell arról nyilatkozni, hogy a tételes vagy a 10%-os költséghányad szerinti adózást választom?

    A negyedéves szja ill. EHO előleg fizetésével kapcsolatban ki kell tölteni valamilyen nyomtatványt vagy csak át kell utalni a megfelelő számlaszámokra az előleget?

    A munkabérem után a munkáltatóm által fizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék éves szinten meghaladja a 450.000 Ft-ot, ami az EHO fizetés felső határa. Ilyen esetben mi a teendő? Ugyanúgy fizetnem kell az EHO-t negyedévente a lakás bérbeadás után és majd visszaigényelhetem (ha igen, akkor hol, az szja bevallásban?) vagy eleve be sem kell fizetnem?

    Előre is köszönöm a választ!

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Hajni!
      A tételes költségelszámolás vagy a 10%-os adózás közötti választásodról csak akkor kell nyilatkoznod, ha a bérlőd kifizető (azaz cég bérli ki a lakásodat), s ezt a nyilatkozatot a bérlő felé kell megtenned, az adóelőleg levonása miatt.
      Az ingatlan bérbeadás utáni adóelőleg összegéről nem kell a NAV felé semmilyen nyomtatványt beadnod, csak az adóelőleget, eho-előleget utalod. Majd az adóbevallásodban lesz a “magyarázat”, hogy miért is utaltál.
      Ha eléred a 450 ezer Ft-os EHO-határt, akkor egyszerűen nem is kell a lakáskiadás után EHO-előleget fizetned.

  6. Madarászné M. Beáta szerint:

    Kedves Anita!
    Az lenne a kérdés, hogy kb 8 éve 8,4 mFT ért vásárolt lakás amit tavaly kiadtam 8,5 hónapra amortizációját úgy tudom alkalmazni, hogy 8,4 * 2%* 8,5/12 = 119000 Ft és ezt is szerepeltethetem az adóbevallás 7. sor c. költségként?
    Szíves segítségét előre is köszönöm! Üdvözlettel: Bea

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Beáta!
      A bérbe adott lakás amortizációját költségként érvényesítheted, de arra figyelj, hogy nem havi, hanem napi arányosítást kell alkalmazni!

  7. Madák Krisztina szerint:

    Kedves Anita!

    Szeretném kiadni a lakásomat, amiben nem vagyok bejelentve sem állandó sem ideiglenes lakcímen sem. Ha a tételes költségelszámolást választom, akkor a költség számlákat (pl közjegyzői díj, ingatlanközvetítő cég díja, stb) az én, mint tulajdonos állandó lakcímére kell kérni, vagy a kiadandó lakás címére? Ugyan ez a kérdés a rezsiszámlákkal (közös költség, víz, gáz, biztosítás, stb) kapcsolatban, ilyenkor a fogyasztási hely kell hogy szerepeljen a számlán a nevem mellett, vagy az állandó lakcímem?

    Segítségedet előre is köszönöm!

    Üdvözlettel: Kriszta

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Kriszta!
      Az ingatlanbérbeadás kiadásaként elszámolandó költségszámlákat a vevő, azaz a te saját lakcímedre kell kérni.
      A rezsiszámlák esetén: nézd csak meg, minden számlán van fizető neve (ez te vagy 🙂 ), fizető címe (ez a te lakcímed) és fogyasztási hely címe (ez pedig a kiadott lakás címe).

  8. Vida Veronika szerint:

    Kedves Anita!
    A gyerekem a lakás tulajdonosa, a haszonélvező én vagyok. Kiadhatom-e én a lakást? Köthetek-e én bérleti szerződést az ingatlan kiadásáról?
    Válaszod köszönöm 🙂 Vera

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Vera!
      Igen, erre van lehetőség, csak annyi a feltétele, hogy a gyermekeddel köss egy megállapodást erről. Ezt nem kell sehová beküldeni, csak otthon megőrizni.

  9. Dávid Edina szerint:

    Tisztelt Anita!

    November 1-jétől adtam ki a lakásomat. Adószámmal nem, csak adójellel rendelkezem. Már a NAV több munkatársával beszéltem telefonon, de kielégítő és számomra értelmezhető választ nem kaptam.

    A kérdésem az lenne, hogy hol jelentsem be a lakás kiadását? Ha november 1-jétől adtam ki, ha jól értelmezem, január 12-ig kell befizetnem az adóelőleget. (Nekem ehhez még hozzájön a 14%-os egészségügyi hozzájárulás). Nincs valamilyen nyomtatvány vagy egy intèzmény, ahol bejelentem a lakás kiadást vagy egy bérleti szerződést benyújtok? (Idáig erre senki nem tudott választ adni). Ha nem, akkor január 12-íg nem bűntethet meg a NAV adófizetés elmulasztásáért?

    Jelenleg munkanélküli vagyok, májusban érettségiztem és ha jól mennek a dolgok, 2017szeptemberében már felsőoktatási intézményben fogok tanulni. TB-t az iskola befejezése óta külön nem fizettem. Ha fizetem a 14%-os egészségügyi hozzájárulást, az azt jelenti, hogy a “TB-met fizetem”, azaz 100%-ig biztosítva vagyok, igénybe vehetem az egészségügyi szolgáltatásokat? Ezen felül nekem be kell fizetnem útolagosan a tanulói jogviszonyom megszűnése utáni, be nem fizetett TB-t?
    Vagy ha magamnak külön fizetem a TB hozzájárulást 6930Forintért, akkor mentesülhetek a 14%-os eü. hozzájárulás alól?

    Félárva vagyok, egyedül lakom, magamat tartom el a bérbeadásból származó jövedelmemből, semmilyen más jövedelmem nincs. Erre nincs valamilyen adókedvezmény?

    Válaszát előre is köszönöm!

    Üdvözlettel,
    Dávid Edina

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Edina!
      A kérdéseidben sok minden összekeveredett!
      Az EHO és a havi 7050 Ft-os “saját tb”-nek nem sok köze van egymáshoz.
      Először olvasd el ezt: Ingyenes orvosi ellátás meddig jár a végzős diákoknak?
      Ha csak novembertől van kiadva a lakásod, akkor nem valószínű, hogy kellene EHO-t fizetni, mert nemigen éred el az 1 milliós határt.
      Az adóazonosítóval végzett lakáskiadási tevékenységet nem kell semmilyen hivatalba bejelenteni. A bérleti szerződést pedig végképp nem kell sehol “mutogatni” 🙂
      Ajánlom még figyelmedbe ezt az anyagot is, sokat fog neked segíteni: A lakáskiadók leggyakoribb adózási tévhite

      • Dávid Edina szerint:

        Tisztelt Anita!

        Köszönöm szépen a válaszát, sokat segített!

        Üdvözlettel,
        Dávid Edina

  10. Mária szerint:

    Tisztelt Anita!
    Olyan kérdést szeretnék feltenni, hogy van egy lakásunk, amit 83000 ft-ért adtunk ki. Most kell befizetnünk október 12-ig az adóelőleget. Azt szeretném megkérdezni, hogy pontosan milyen összeget írjak a csekkre? 83000*3=249000 ft. Ennek a 90%-a 224100 ft. Akkor ennek a 224100 ft-nak vegyük a 15%-át 33615 ft-ot? Ennyit kell akkor pontosan befizetnünk?
    Válaszát előre is köszönöm!
    Tisztelettel: Mária

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Marika!
      Ha a lakáskiadásra a 10 %-os költségelszámolási módszert választod, akkor jól számoltál, így kell: 83000*3*90%*15%
      VIGYÁZZ! Ha a lakást 83000 Ft+rezsiért adod ki, akkor már nem lesz jó! A bevételed része lesz a rezsi is. Ha pl. 30 ezer Ft a rezsi, akkor nagyon leegyszerűsítve így számolsz: (83000+30000)*3*90%*15%
      A 10%-os módszer nagyon-nagyon ritkán lesz a legolcsóbb. Sokkal célszerűbb a rendes költségelszámolást választani.
      Érdemes lenne egyszer eljönnöd, sok feleslegesen befizetett adót szoktak a résztvevők megspórolni: Hosszútávú lakáskiadás adózása

  11. Zsofi szerint:

    Kedves Anita!

    Az elozo evekben negyedevente befizettem az adoeloleget lakasom berbeadasa utan, majd az eves adobevallas kereteben visszaigenyeltem a teljes osszeget, mivel a csaladi kedvezmeny ervenyesitese lenullazta az adoalapom.

    2015-ben arra jutottam, hogy nem fizetek negyedevente adoeloget, ha a csaladi kedvezmeny ugyis ‘feleslegesse’ teszi e befizetest.

    Most, az eves adobevallas keszitesekor megis gondban vagyok. Hogyan kell jelolnom mindezt az 1553-as nyomtatvanyon? Vagy eleve hiba volt felhagynom a negyedeves befizetessel, meg akkor is, ha 2015-re is igaz, hogy az adoalap csaladi kedvezmennyel csokkentett osszege nulla?

    Gyors valaszat nagyon koszonom!
    Zsofi

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Zsófi!
      A negyedéves adóelőleg számításánál nyugodtan figyelembe veheted a családi kedvezményt. Ha számszakilag kinullázza a családi kedvezmény az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmed, akkor ne fizess adóelőleget. Felesleges.
      A bevallásba egyszerűen be kell állítani a családi kedvezményt a 03-as lapon, és az A lap 22-33. sorait töltsd ki nagyon odafigyelve.

  12. Norbert szerint:

    Kedves Anita!

    És mi a helyzet olyankor, amikor a havi bevétel összevissza ingadozik, mint pl. a Google hirdetéseknél? Megbüntetnek azért, mert nem látok a jövőbe? Ilyenkor be kell fizetni egy jó nagy előleget, aztán bevalláskor visszakérni a túlfizetést?

    Én valahogy úgy szeretném megoldani ezt, hogy pár évig gyűjtögetem a pénzt, aztán mondjuk decemberben kérek egy adószámot, kiveszem a pénzt, leadózom és meg is szüntetem az adószámot. Lehetséges ez?

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Norbert!
      A NAV nem támaszt ilyen magas követelményt elénk 🙂
      Az adóelőleget mindig az eltelt negyedév után kell befizetni, ezt pedig pontosan ki tudod számolni.
      Az adóelőleg elnevezés ne tévesszen meg. Azért előleg, mert az év végi adóbevalláshoz képest fizeted előre.
      A gyűjtögetős megoldás nem járható út. Érvényes adószámnak a tevékenység folytatása alatt kell lennie, nem csak a bevétel beérkezésének néhány napja alatt.

  13. Tancsik Attila szerint:

    Kedves Anita!
    Ha a 2. Negyedevben kivaltottam az adoszamot “egyeb szallasszolgaltatas” celjara es atalanyadozast szerettem volna valasztani, de a tevekenyseget nem kezdtem meg es bevetelem nem volt, ebben az esetben kell-e “ures” adobevallast benyujtanom julius 12-ig.
    Koszonom

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Attila!
      A szállásadóknak a negyedéves adóelőleg befizetéséről nem kell semmilyen bevallást beadni, egyszerűen csak a pénzt kell utalni, ennyi elég a NAV-nak most.
      Az átalányadózás izgalmas. Akkor is meg kell fizetni az adót, ha nem volt bevételed. Ráadásul évközi kezdésnél nem lehet arányosítani sem, az első negyedévi adót és EHO-t is meg kell fizetni. Neked most július 12-ig tehát szobánként 16000 Ft személyi jövedelemadót és 3200 Ft EHO-t kell utalnod.

  14. Juhász Andrea szerint:

    Kedves Anita!Segítségedet szeretném kérni,a 2015-ös évben csak és kifejezetten lakásbérbeadásból származó bevételem volt.3 havonta fizetem az adóelőleget a nav felé.Kellene idén adóbevallást készítenem ha a bevételem nem érte el az évi 1 millió forintot? Szíves segítséged előre is köszönöm!

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Andi!
      Igen, kell adóbevallást készítened! Mindenkinek kell, akinek adóköteles jövedelme volt. Az 1 millió Ft-os határ az EHO-fizetésre vonatkozik. Ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem (és nem a bevétel!) meghaladja az 1 millió Ft-ot, akkor az szja mellett 14 % EHO-t is kell fizetni.

      • Sándorné Sörös Zsuzsanna szerint:

        Kedves Anita!

        Ingatlan kiadásból származó eho jövedelemmel kapcsolatban lenne kérdésem! Ha havi 85ezer Ft áron adom ki lakásomat egy évre, akkor átlépem az 1 millió forintos határt, így mindenképpen ehot kell fizetnem, vagy ebből még levonható valamilyen költség /pl. közjegyzői díj, értékcsökkenés stb. Nem tudom jól értelmezem-e, hogy a bérbeadásból származó jövedelem /és nem a bevétel!/ meghaladja az 1 millió Ft-ot. Nagyon köszönöm a megtisztelő választ! Üdvözlettel: Zsuzsa

        • Keresztesné Molnár Anita szerint:

          Kedves Zsuzsa!
          12*85 000 = 1 020 000 Ft, de ez éves BEVÉTEL. Ehhez még hozzájön a rezsi is, ha a bérlővel bérleti díj + rezsi fizetésében állapodtál meg.
          Kiadásként elszámolható nagyon sok minden, az általad említett közjegyzői díj és az értékcsökkenés mellett a rezsi is. Így bizonyosan alatta maradsz az 1 milliós határnak. A költségekről és még rengeteg zsebbevágó témáról egy napon keresztül tudok beszélni, szeretettel ajánlom figyelmedbe a tréningünket: Lakáskiadás adózása tréning
          Az értékhatár a jövedelemre vonatkozik, nem a bevételre, ezt jól gondolod 🙂

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

*