Mi az eltérés a rövidtávú lakáskiadás és a hosszútávú lakáskiadás között? Melyikhez kell engedélyt kérni? Mit kell bejelenteni a NAV-nak? És mit jelent az a bizonyos 90 nap? Te is belezavarodtál? Tisztázzuk most ezeket!
A kétfajta lakáskiadás közötti különbség okoz nehézséget Ádámnak is, aki a következő levelet írta Nekem.
„Kedves Anita!
Adószámos magánszemély kontra egyéni vállalkozó
Első körben tisztázzuk azt, hogy az adószám kiváltása nem jelenti azt, hogy egyéni vállalkozóvá kell válni. A rövidtávú és a hosszútávú lakáskiadás is folytatható nagyon kedvező adózási feltételekkel, adószámos magánszemélyként. Sőt a hosszútávú ingatlan bérbeadáshoz még adószámot sem kötelező kiváltani!
Aki arra adja a fejét, hogy kiadja a lakását akár rövid, akár hosszútávra, annak nem kötelező egyéni vállalkozóvá válnia és nem kell a vállalkozókra vonatkozó nagyon magas járulék és adó terheket megfizetnie.
Adózási és engedélyezési szempontból különbséget kell tennünk a hosszútávú lakáskiadás adózása (albérlet) és a rövid távú lakáskiadás adózása (fizető vendéglátás, szállásadás, szálláshely szolgáltatás, apartmanozás, airbnbzés, booking stb. között). A magánszemélyként végzett lakáskiadás mindkét fajtájánál választható adózási módok:
- Tételes költségelszámolás: Ez az adózási mód a klasszikus, normál elszámolást jelenti, amikor az összes bevételedből levonod az összes igazolt kiadásodat, ami marad azt hívjuk jövedelemnek és ezután fogsz adót fizetni.
- 10%-os költséghányad: Ebben az esetben nem kell a kiadások számolásával bíbelődni és a számlák gyűjtögetésével foglalkozni. A bevételből egyszerűen levonsz 10%-ot és a fennmaradó 90%-nyi összeg lesz a jövedelem, ami után adót fizetsz.
A rövid távú lakáskiadásnál választható a harmadik módszer, amit tételes átalányadózásnak hívunk. Ebben az esetben a fizetendő adó teljesen független a megszerzett bevételtől, illetve a jövedelemtől. Kiadott szobánként 38 400 Ft személyi jövedelemadót kell fizetni egy évre.
Amire viszont figyelni kell!
A fenti módszerrel kiszámított jövedelem után eltérő mértékű az adó, illetve egészségügyi hozzájárulás a rövid, illetve a hosszútávú ingatlanbérbeadás esetén. Erről részletesebben ezekben a cikkekben olvashatsz:
- Rövidtávú lakáskiadás adózása: Szálláshely szolgáltatás: átalányadózás, illetve Rövidtávú lakáskiadás adózása
- Hosszútávú lakáskiadás adózása: Ingatlan bérbeadás adózása
Hogyan különítjük el a rövidtávú lakáskiadást és a hosszútávú lakáskiadást?
A köznyelvben rövidtávú lakáskiadásnak illetve hosszútávú lakáskiadásnak nevezett tevékenység, két nagyon eltérő dolgot takar. Ezeknek eltér az adózása és az engedélyezési eljárása, bejelentése is. Nézzük meg külön-külön, hogy melyik mit jelent.
Rövidtávú lakáskiadás
A rövidtávú lakáskiadás esetén arról van szó, hogy a lakás tulajdonosa néhány napra, esetleg hétre adja ki a lakását elsősorban turistáknak. A lakás kiadásához mindenképpen hozzátartozik, hogy a vendégek számára ágyneműt, illetve takarítást biztosítasz érkezés előtt. A szállásdíjban a lakás rezsije is benne van és értelemszerűen csak bútorozott ingatlanról lehet szó 🙂
A rövidtávú lakáskiadás hivatalos neve az SZJA törvényben fizetővendéglátás, a többi jogszabályban egyéb szálláshely szolgáltatás néven említik. Ha ezzel a tevékenységgel szeretnél foglalkozni, akkor először az Önkormányzati Jegyzőhöz be kell jelenteni ezt a tevékenységet (korábban engedélyt kellett kérni). Az elnevezés más, de az eljárás ugyanaz maradt 🙁
Ha az Önkormányzati köröket lefutottad, akkor az adószám kiváltása következik, amit a NAV-nál tudsz intézni. Rövidtávú lakáskiadás esetén az adószám kiváltása kötelező, adószám nélkül ezt a tevékenységet nem lehet folytatni.
Hosszútávú lakáskiadás
Hosszútávú lakáskiadás esetén arról van szó, hogy a lakásodat (remélhetőleg) hosszabb távra adod ki valakinek. A lakást kiadhatod bútorozottan vagy bútorozatlanul és nem kapcsolódik egyéb szolgáltatás a lakáskiadáshoz (pl. takarítás). A bérleti díj általában havi fix összegben kerül megállapításra és a lakás rezsijét a bérleti díjon felül kell még megfizetni. A bérbeadó jellemzően két havi kauciót (óvadék) kikötését kéri, amit a bérlő kiköltözése után visszaad, ha a lakásban nem keletkezett kár. Hosszútávú lakáskiadásnál bérleti szerződés készül, amelyben a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelességeit részletesen taglalni kell.
A hosszútávú lakáskiadás komoly kockázattal jár. Lakástulajdonosként a legnagyobb félelem az, hogy nem költözik ki a bérlő. A bérbeadással kapcsolatos adózási, adminisztrációs szabályokat ebben a cikkben csak vázlatszerűen ismertettem. Egy egész napon keresztül tudok Neked erről beszélni 🙂 Mielőtt belevágsz az ingatlan bérbeadásba érdemes megnézned ezt: Hosszútávú lakáskiadásról biztonságra törekvő lakástulajdonosoknak
A hosszútávú lakáskiadást a köznyelv albérlet kiadásának nevezi. A jogszabályban ingatlan bérbeadás néven találod meg.
A hosszútávú lakáskiadás végezhető adóazonosítóval vagy adószámmal is. Tehát adószám kiváltása nem kötelező a hosszútávú bérbeadás esetén!
Hogyan különítjük el a rövid és a hosszútávú kiadást?
Fenti leírásból is láthatod, hogy a fő szabály a tevékenység jellege, nem pedig a bérbeadás időtartama!
Ha Te hosszútávra szeretnéd kiadni a lakásodat, előfordulhat, hogy a bérlő, akár néhány nap múlva elköltözik és felmondja a bérleti szerződést. Ettől még utólagosan nem fog átminősülni szállásadássá a Te tevékenységed. Ez egyszerűen csak egy ilyen rövid bérleti jogviszony volt.
Ugyanígy előfordulhat, hogy a szálláshelyként üzemeltetett lakásodba egy olyan turista érkezik, aki hosszú-hosszú hetekre béreli ki a lakásodat. A Te tevékenységed ettől még szálláshely szolgáltatás marad és nem minősül át ingatlan bérbeadássá.
De beszéljünk arról a bizonyos 90 napról!
Mi az a bűvös 90 nap ingatlan bérbeadás esetén?
Szakmai cikkekben és a NAV tájékoztatójában nehezen érthető leírást találsz erről. Ha Neked sem megy az értelmezés ne keseredj el! Mondom, hogy mi mit jelent és mi a jelentősége 🙂
A 90 napos határnak csak és kizárólag a rövid távú ingatlan bérbeadás esetén van jelentősége, méghozzá adózási szempontból. Mint a cikk elején írtam rövidtávú lakáskiadás esetén választható 3 adózási mód: tételes átalányadózás, tételes költségelszámolás, 10%-os költséghányad választása.
A tételes átalányadózás egy nagyon kedvező adózási mód. A választásának van néhány feltétele. Ezek közül az egyik az, hogy ugyanazon vendégnek legfejlebb 90 napig adod ki a lakást. Ha egy vendég 90 napnál tovább tartózkodik Nálad akkor az átalányadózást elveszíted és költségelszámolóvá válsz. ( -> értsd: baromi sok adót kell fizetned!)
Értelmezés:
A 90 napos korlát nem vonatkozik a tevékenységed hosszára: Szállásadói tevékenységet folytathatsz akár egész évben is a tételes átalányadózás választása mellett.
„Vállalati üdülő”: Előfordulhat, hogy egy cég teljes szezonra igénybe veszi a lakásodat, a dolgozóinak a nyaraltatása céljából. A számlát a cég nevére kérik. A cég dolgozói vendégként heti váltásban érkeznek hozzád. Ebben az esetben is maradhatsz átalányadózó, hiszen egy vendég nem fog Nálad 90 napnál hosszabb ideig lenni, csak egy hétig.
Hosszú időre érkezik Hozzád egy vendég, legyen ő Tóth Béla a családjával. 4 hónapig laknak Nálad. Ebben az esetben sajnos tényleg elveszíted a tételes átalányadózást, mivel igaz lesz az, hogy ugyanaz a személy 90 napnál hosszabb ideig tartózkodik Nálad.
Remélem, hogy segített a cikkem a rövid és a hosszútávú lakáskiadás elkülönítésének a kérdéseit tisztázni. Ha maradt még benned dilemma, ne habozz hozzászólásként tedd fel a kérdésedet 😉
Baráti üdvözlettel:
Molnár Anita
családi adótanácsadó
Vedd a kezedbe adóügyeidet!
Kedves Anita!
Ha egyik ingatlanomat hosszú távra adom ki, a másikat rövidtávra, akkor ugyanazon adószámra végezhetem-e a tevékenységet?
Lehet-e kétféle költségelszámolást alkalmaznom: a hosszúra a 10 %-os költséghányadost, a rövidre a kedvezőbb szobánkénti adózást?
Előre is köszönöm a hasznos segítségedet!
Üdvözlettel:
R. Krisztina
Egy embernek csak egy adószáma lehet, azaz csak ugyanazzal az adószámmal lehet a kétféle lakáskiadást űzni.
A 10%+átalányadó kombináció rendben van 🙂
Kedves Anita!
Egy teljesen felszerelt ingatlant diákoknak adok bérbe egy-egy szemeszterre. Tételes költségelszámolással adózom. Igaz az, hogy csak a bevétel max. fele fedhető le költségekkel?
Ha ugyanebben a lakásban nyáron szálláshely szolgáltatást is szeretnék végezni, akkor ezen bérlők esetén választhatom-e az átalányadózást úgy, hogy a tételes költségelszámolást a hosszútávú bérlők esetén megtartom? Vagy a rövidtáv menjen inkább a tulajdonostárs neve alatt?
Üdv,
M. Orsolya
Kedves Orsi!
A teljes bevétel lefedhető költséggel (a költségek 50% korlátozása céges bérlő esetén érvényes csak az évközi adóelőleg levonásnál, de az adóbevallásban akkor is lehet magasabb költséghányaddal számolni).
Egy lakásban a kétféle tevékenység végezhető. Az átalányadózás kompatibilis az ingatlan bérbeadás utáni tételes költségelszámolással. Ha más oknál fogva a tulajdonostárs lesz a szállásadó te pedig maradsz a bérbeadó ennek sincs semmi akadálya.
Kedves Anita!
Most olvastam legújabb összefoglaló táblázatodat a bérbeadással kapcsolatosan.
Nagyon hasznos, hogy minden megtalálható benne.
Rövid távú bérbeadásnál pénztárgép helyett a készpénzes számlákról a PTGSZLAH adatszolgáltatást eddig nem csináltam, pedig szokott készpénzes bevétel is lenni. Mi ilyenkor a teendő?
Visszamenőlegesen be kell küldeni a nyomtatványokat? Vagy csak most 2019-től már küldöm helyesen beküldöm a nyomtatványt?
Köszönöm válaszodat. Üdvözlettel.
Érdemes utólag is megcsinálni és beküldeni ezeket a nyomtatványokat.
Jo a cikk, koszonjuk! 🙂
A PTGSZLAH nyomtatvannyal ugye nem csak a keszpenzes bevetelt, hanem az osszes bevetelt be kell jelenteni?
Eddig ezt en sem csinaltam, akkro jol ertem, hogy visszamenoleg (2018 oktoberig) erdemes megcsinalnom az osszes Airbnb bevetelhez?
Viszont a jutalek AFA-jat sem vallottam es fizettem be (most kertem kozossegi adoszamot): azt is erdemes visszamenoleg bevallani es befizetni?
Udvozlettel,
Kedves Péter!
A PTGSZLAH nyomtatványon a készpénzes bevételt kell lejelenteni. hát az AIRBNB miatt nem kell ilyet csinálni.
Jutalék ÁFA-át nem tudod utólag bevallani hacsak most kérted a közösségi adószámot.
Kedves Anita,
Mi történik abban az esetben, ha bár hosszú távra adom ki a lakásomat egy párnak, de 3 hónapra mondjuk a nő nevére, aztán 3 hónapig a férfi nevére, és így tovább. Vagy ha esetleg minden 3 hónapos szerződés után beiktatunk pár nap szünetet?
Válaszát előre is köszönöm.
Üdvözlettel,
B.Ákos
Kedves Ákos!
Attól még, hogy váltogatod a két bérlő között a szerződést, ez egy hosszútávú bérbeadásnak minősül, hiszen a tevékenység jellege egyértelműen hosszútávú lakáskiadás. Szeretnéd a tételes átalányadó megfizetésével megúszni az adózást? Nem fog menni, mert szálláshely szolgáltatóként vendégkönyvet kell vezetni és abban fel kell tüntetni a vendégek személyi adatait. Minden vendéget bele kell írni. Abból pedig látszani fog, hogy a férfi és a nő is 365 napig volt nálad.
Kedves Anita!
Bútorozatlan lakásomat szeretném hosszú távra kiadni. A bérlő számlát kér az albérleti díjról. Kérdésem az, hogy nyugdíjas magánszemélyként hogyan tudok számlát adni?
Üdvözlettel: Buzogány Irén
Kedves Irén!
Ha a bérlő számlát kér, akkor ki kell váltani az adószámot a NAV-tól. Erről bővebben ebben a cikkben olvashat: https://tudatosadozo.hu/ingatlan-berbeadas-adoszam-kotelezo-vagy-sem/
Mindez teljesen független attól, hogy nyugdíjas vagy.
Kedves Anita!
Kérdésem nem adózással kapcsolatos, de bízom benne, hogy tud segíteni a témában!
Adószámos magánszemélyként szállásadásba kezdek: 1 db ingatlanban 3 apartman lesz kialakítva.
A médiaszolgáltató szerint csak üzleti csomagot választhatok náluk, mivel üzleti tevékenységet folytatok az ingatlanban. Szerintem viszont választhatok lakossági csomagot, mivel magánszemélyként fog történni az üzemeltetés. A csomagok árában jelentős az eltérés, így mindenképp az alacsonyabb árút részesíteném előnyben.
Mi a gyakorlat ebben a kérdésben?
Válaszát előre is köszönöm!
Üdvözlettel,
Varga Pál
Kedves Pali! A médiaszolgáltató honnan tudja, hogy te milyen tevékenységet folytatsz majd az ingatlanban?? Ne csacsogj annyit, olcsóbban megúszod 😀
Van benne valami 🙂 Köszönöm.