Az elmúlt pár évben brutálisan felmentek az albérleti díjak Magyarországon. Az emelkedés legmarkánsabban Budapesten a belső kerületekben jellemző. Vidéken érthetően a megyeszékhelyeken, egyetemvárosokban magas a lakbér. Hogyan alakul az ingatlan bérbeadás adózása 2023-ban? Egyre vonzóbbá válik, hogy albérletbe adjuk a családban fellelhető ingatlanokat. Persze rengeteg rémtörténet is van erről. Albérlők, akik teljesen tönkrevágják a lakást. Bérlő, aki nem fizet. A legeslegrosszabb bérlő, aki tönkreteszi a lakást, nem fizet és még ki sem akar költözni 🙁 . Mindez hatalmas kockázatot jelent, hiszen a legnagyobb vagyontárgyunkat adjuk oda egy idegennek és jó lenne, ha nem ráfizetéssel és idegeskedéssel járna az ingatlan bérbeadás, hanem a jól megérdemelt hasznot tehetnéd zsebre hónapról-hónapra. Hogy lehet ezt az áhított állapotot elérni? Akármilyen furcsán is hangzik, de ennek a Te biztonságodnak a kulcsa az, hogy ne feketén add ki a lakásod, hanem adózz utána. Felfoghatod, ezt a megfizetendő adót, úgy mint egyfajta speciális biztosítási díjat! Ha legálisan, adózottan folytatod az ingatlan bérbeadást, akkor elkerülheted azt, hogy feljelentsen a lépcsőházból egy kedves lakótárs, akit ingerel a Te bérlőd, vagy a volt házastársad, cserbenhagyott szerelmed így álljon bosszút rajtad. De a legfőbb veszélyforrás az mindig maga a bérlő!

Ha megromlik közöttetek a szépen induló kapcsolat, akkor ő lesz az első, aki meglengeti a feljelentés lehetőségét. Egy NAV ellenőrzés pedig Neked nem hiányzik, ugye?

Ráadásul ügyvédhez, végrehajtóhoz sem fordulhatsz probléma esetén, nem tudod kilakoltatni a lakásból legális módszerekkel, hiszen Te sem legálisan adtad ki a lakásodat.

Szóval közelítsük meg a fizetendő adót, úgy, mint egy garantáltan megtérülő biztosítási díjat. Ha bármi gond van, akkor nem tudnak megzsarolni egy NAV-hoz címzett feljelentéssel. Probléma esetén pedig legálisan és egyértelműen felléphetsz a bérlőddel szemben.

Nézzük meg akkor, hogy milyen lehetőségeid vannak az adózásra!

Ingatlan bérbeadás (lakáskiadás)  adózása 2023

Mielőtt belemerülünk a részletekbe, fontos tisztáznunk, hogy mi tartozik a bevételeid közé és a leggyakrabban itt szoktak hibázni a lakáskiadók. A bérleti szerződésben úgy állapodsz meg a bérlőddel, hogy bérleti díj + rezsit fizet Neked, akkor a rezsi vajon bevételnek fog számítani? 2019 előtt egyértelműen bevétel volt valamennyi rezsi-elem, aztán belenyúltak az szja-tv. szövegébe, idézem: A fent idézett törvényi sorok megértéshez egy pár gondolat:

• személy: jogszabályi környezetben ez a szó nem embert jelent, hanem szinte bármilyen szervezet, cég „személy”-nek minősül!
• a fenti sorokat a NAV úgy értelmezi, hogy kizárólag a közüzemi szolgáltatásokra vonatkozik, az, hogy nem minősül bevételnek. Pl. közös költséget nem közüzemi szolgáltatónak fizeted, azaz a közös költség továbbra is bevételként kezelendő!
• „igénybevétellel arányos”: ez azt jelenti, hogy a bérlő forintra pontosan annyit fizet neked, mint a fogyasztása (amennyi a számlán van) ÉÉÉS te is pont ennyit fizetsz a szolgáltatóknak. Itt kihullanak azok, akik átalányban fizetnek.

Adózási szabályok bérbeadásra 2023-ban

Akkor most mehetünk a részletekbe. Az ingatlan bérbeadás utáni adót kétféle módon számíthatod.

1.  Tételes költségelszámolás
2. 10%-os költséghányad alkalmazása

1. Mit jelent a tételes költségelszámolás ingatlan bérbeadás esetén?

Ez az elszámolási mód a klasszikus normál elszámolást jelenti, amikor az összes bevételedből levonod az összes felmerült költségedet. Ami marad, azt hívjuk jövedelemnek és azután fogsz adót fizetni.

Bevétel – Költség = Jövedelem

#1 . példa: a rezsi pontos összegét kéred el a bérlődtől ÉÉs te is pontosan ezt az összeget fizeted be: 120 000 Ft bérleti díj + 12 000 Ft közös költség – 12 000 Ft közös költség = 120 000 Ft Ezt még tovább csökkentheted egyéb elszámolható költségekkel! Az értékcsökkenésről és az egyéb elszámolható költségekről nagyjából egy órán keresztül beszélek itt: >>Ingatlan bérbeadás képzés #2. példa: átalányt fizetsz a közüzemi szolgáltatóknak, a bérlőtől a pontos fogyasztást kéred el Bevételek: 120 000 Ft bérleti díj + 18 932 Ft rezsi a bérlőtől + 12 000 Ft közös költség = 150 932 Költségek: 21 500 Ft rezsiátalány + 12 000 Ft közös költség= 33 500 Jövedelem: 150 932-33 500=  117 432 Ft (a rezsiben a bérlőtől kért pontos fogyasztás és az általad átalányként megfizetett összeg különbsége az éves leolvasáskor fog kiegyenlítődni)

2. 10%-os költséghányad alkalmazása ingatlanbérbeadás esetén

Bevétel – 10% = Bevétel * 90% = Jövedelem

Ennél az adózási módnál nem kell a számlák gyűjtögetésével szórakozni egész évben.  Az egyszerűsége miatt nagyon sok lakáskiadó alkalmazza. Nem szükséges a számlákat, bizonylatokat gyűjtögetned, a bevételből egyszerűen levonsz 10 %-ot (csak úgy, mindenféle számlák nélkül) és a fennmaradó 90% lesz a jövedelmed, ami után adót fizetsz. Rengetegen alkalmazzák az egyszerűsége miatt ezt az adózási módszert, de helytelenül.

Ezt a hibát ne kövesd el! >>> Ha a bérlőd megfizeti a rezsi fogyasztását neked (lakást így szokás kiadni), akkor az is bevételnek számít, ha Te nem pont annyit fizetsz a szolgáltatóknak, mert átalányfizetést választottál! Az oké, hogy te továbbfizeted a közműveknek, de akkor is bevétel!  Ilyen esetben legyél inkább költségelszámoló, jobban jársz!

1. eset: átalányt fizetsz a közüzemi szolgáltatóknak, a bérlőtől a pontos fogyasztást kéred el Számoljunk együtt kicsit ezzel az esettel!:

Bevétel – 10% = Bevétel * 90% = Jövedelem

Bevételek: 120 000 Ft bérleti díj + 18 932 Ft rezsi a bérlőtől + 12 000 Ft közös költség = 150 932 levonható a bevétel 10%-a, azaz 15 093 Jövedelem: 150 932-15 093= 135 839 Ft 2. eset: a rezsi pontos összegét kéred el a bérlődtől ÉÉs te is pontosan ezt az összeget fizeted be a szolgáltatóknak azaz nem átalányt fizetsz Bevételek: 120 000 Ft bérleti díj + 12 000 Ft közös költség = 132 000 Ft levonható a bevétel 10%-a, azaz 13 200 Ft Jövedelem: 132 000 – 13 200 = 118 800 Ft

Tanulságok

Szumma #1: ha átalányt fizetsz, akkor jobban jársz, ha költségelszámolást választasz! Szumma #2: ha vannak nagyobb költségeid, akkor is jobban jársz a költségelszámolással. Pl: felújítasz, ill. lehet értékcsökkenést elszámolnod

Mennyi adót kell fizetni az ingatlan bérbeadás után?

Magyarországon mindenre egységesen 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ez az ingatlan bérbeadás adózására is igaz. A fent ismertetett két módszer közül az egyikkel kiszámolod a jövedelmed és annak a 15%-a lesz a fizetendő adód. Figyelj arra, hogy nem a bevétel, hanem a jövedelem után kell az adót fizetni! A negyedévenkénti adóelőleg befizetéséről ne feledkezz el! Előfordulhat, hogy a NAV-hoz is be kell jelentened, ha lakáskiadással, másféle ingatlan kiadásával fogsz foglalkozni, a részleteket ebben a cikkben olvashatod el: https://tudatosadozo.hu/lakaskiadas-ingatlan-berbeadas-bejelentese-a-nav-hoz-2023/

Mennyi EHO-t kell fizetni az ingatlan bérbeadás után 2023-ban?

Ha kifizeted a személyi jövedelemadót, azzal szerencsére vége is a dolognak 😀 Az ingatlan bérbeadás után 2017-ig még egészségügyi hozzájárulást (EHO) is kellett fizetni, ha a jövedelem meghaladta az 1 millió Ft-ot. Ez szerencsére pár éve már megszűnt 🙂

Építményadó

Na, ez még bejöhet a képbe. Mivel ez önkormányzatfüggő, általánosan összeget nem tudok írni róla, érdeklődj róla az önkormányzatodnál. Nem minden településen kell fizetni.