Az elmúlt pár évben brutálisan felmentek az albérleti díjak Magyarországon. Az emelkedés legmarkánsabban Budapesten a belső kerületekben jellemző. Vidéken inkább a megyeszékhelyeken, egyetemvárosokban magas a lakbér. Hogyan alakul az ingatlan bérbeadás adózása 2018-ban?
Egyre vonzóbbá válik, hogy albérletbe adjuk a családban fellelhető ingatlanokat. Persze rengeteg rémtörténet is van erről. Albérlők, akik teljesen tönkrevágják a lakást. Bérlő, aki nem fizet. A legeslegrosszabb bérlő, aki tönkreteszi a lakást, nem fizet és még ki sem akar költözni 🙁 . Mindez hatalmas kockázatot jelent, hiszen a legnagyobb vagyontárgyunkat adjuk oda egy idegennek és jó lenne, ha nem ráfizetéssel és idegeskedéssel járna az ingatlan bérbeadás, hanem a jól megérdemelt hasznot tehetnéd zsebre hónapról-hónapra.
Hogy lehet ezt az áhított állapotot elérni? Akármilyen furcsán is hangzik, de ennek a Te biztonságodnak a kulcsa az, hogy ne feketén add ki a lakásod, hanem adózz utána. Felfoghatod, ezt a megfizetendő adót, úgy mint egyfajta speciális biztosítási díjat!
Ha legálisan, adózottan folytatod az ingatlan bérbeadást, akkor elkerülheted azt, hogy feljelentsen a lépcsőházból egy kedves lakótárs, akit ingerel a Te bérlőd, vagy a volt házastársad, cserbenhagyott szerelmed így álljon bosszút rajtad.
De a legfőbb veszélyforrás az mindig maga a bérlő!
Ha megromlik közöttetek a szépen induló kapcsolat, akkor ő lesz az első, aki meglengeti a feljelentés lehetőségét. Egy NAV ellenőrzés pedig Neked nem hiányzik, ugye?
Ráadásul ügyvédhez, végrehajtóhoz sem fordulhatsz probléma esetén, nem tudod kilakoltatni a lakásból legális módszerekkel, hiszen Te sem legálisan adtad ki a lakásodat.
Szóval közelítsük meg a fizetendő adót, úgy, mint egy garantáltan megtérülő biztosítási díjat. Ha bármi gond van, akkor nem tudnak megzsarolni egy NAV-hoz címzett feljelentéssel. Probléma esetén pedig legálisan és egyértelműen felléphetsz a bérlőddel szemben.
Nézzük meg akkor, hogy milyen lehetőségeid vannak az adózásra!
Ingatlan bérbeadás adózása
Mielőtt belemerülünk a részletekbe, fontos tisztáznunk, hogy mi tartozik a bevételeid közé és a leggyakrabban itt szoktak hibázni.
Ha a bérleti szerződésben úgy állapodsz meg a bérlőddel, hogy bérleti díj + rezsit fizet Neked, akkor a rezsi is bevételnek fog számítani. Ha a bérleti díj mondjuk 120 000 Ft, a rezsi pedig kb. 30 000 Ft havonta, akkor a Te havi bevételed 150 000 Ft.
Akkor most mehetünk a részletekbe.
Az ingatlan bérbeadás utáni adót kétféle módon számíthatod.
- Tételes költségelszámolás
- 10%-os költséghányad alkalmazása
1. Mit jelent a tételes költségelszámolás ingatlan bérbeadás esetén?
Ez az elszámolási mód a klasszikus normál elszámolást jelenti, amikor az összes bevételedből levonod az összes felmerült költségedet. Ami marad, azt hívjuk jövedelemnek és azután fogsz adót fizetni.
Bevétel – Költség = Jövedelem
A fenti példával:
(120 000 Ft bérleti díj + 30 000 Ft rezsi a bérlőtől) – (30 000 Ft rezsi a szolgáltatóknak kifizetve + egyéb elszámolható költségek) = max. 100 000 Ft
Az egyéb elszámolható költségekről nagyjából egy órán keresztül beszélek itt: >>Ingatlan bérbeadás képzés
2. 10%-os költséghányad alkalmazása ingatlanbérbeadás esetén?
Ennél az adózási módnál nem kell a számlák gyűjtögetésével szórakozni egész évben. Az egyszerűsége miatt nagyon sok lakáskiadó alkalmazza. Nem szükséges a számlákat, bizonylatokat gyűjtögetned, a bevételből egyszerűen levonsz 10 %-ot (csak úgy, mindenféle számlák nélkül) és a fennmaradó 90% lesz a jövedelmed, ami után adót fizetsz. Rengetegen alkalmazzák az egyszerűsége miatt ezt az adózási módszert, de helytelenül.
Ezt a hibát ne kövesd el! >>> Ha a bérlőd megfizeti a rezsi fogyasztását neked (lakást így szokás kiadni), akkor az is bevételnek számít! Az oké, hogy te továbbfizeted a közműveknek, de akkor is bevétel! Legyél inkább költségelszámoló, jobban jársz! Számoljunk együtt kicsit:
Bevétel – 10% = Bevétel * 90% = Jövedelem
A fenti példával:
(120 000 Ft bérleti díj + 30 000 Ft rezsi a bérlőtől) * 90% =150 000 * 0,9 = 135 000 Ft
Fizetendő személyi jövedelemadó: 135 000 * 15% = 20 250 Ft
Mennyi adót kell fizetni az ingatlan bérbeadás után?
Magyarországon mindenre egységesen 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ez az ingatlan bérbeadás adózására is igaz. A fent ismertetett két módszer közül az egyikkel kiszámolod a jövedelmed és annak a 15%-a lesz a fizetendő adód. Figyelj arra, hogy nem a bevétel, hanem a jövedelem után kell az adót fizetni!
Mennyi EHO-t kell fizetni az ingatlan bérbeadás után 2018-ban?
Ha kifizeted a személyi jövedelemadót, azzal szerencsére vége is a dolognak 😀
Az ingatlan bérbeadás után 2017-ig még egészségügyi hozzájárulást is kellett fizetni, ha a jövedelem meghaladta az 1 millió Ft-ot.
Ingatlan bérbeadás adózása, változások 2018-tól!
2018-tól egyáltalán nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után. A 2018-as adó változásokról külön cikket írtam. Kattints ide érte: 2018-as változások az adózásban
Baráti üdvözlettel:
Molnár Anita
családi adótanácsadó
Vedd a kezedbe adóügyeidet!
De jó cikk! Meg is osztom az ismerőseimmel!
Kedves Anita!
Köszönöm a feltett tájékoztatót „új bérbeadóként” minden információ érdekel, és fel is merült bennem két kérdés.
A kiadásra váró lakást 2 éve , hitel felhasználásával vettem. Költségelszámoló adózás esetében a hitel törlesztő részlete adózás előtt levonható??
A lakás kiadása most van folyamatban, természetesen a szerződés aláírása mellett. Ezt most be kell jelentenem a NAV-nak, fizethetem az adót havonta, vagy a 2019-es adóbevalláskor (egyébként alkalmazott vagyok) kell önadózóvá válnom, és egy összegben befizetni?
Válaszát és segítségét előre is köszönöm, Edit
Kedves Edit!
A lakásvásárlás hiteltörlesztő része nem vonható le költségként.
A lakás vételárát értékcsökkenésként lehet költségként elszámolni.
Ha kiváltod az adószámot az ingatlan bérbeadás miatt akkor az adószám kiváltásával egyidejűleg be kell jelenteni a bérbeadási tevékenységet.
Ha nem kérsz adószámot hanem a már meglévő adóazonosítód birtokában leszel bérbeadó akkor a tevékenységet nem kell bejelenteni a NAV-hoz most.
Adóelőleget nem havonta, hanem negyedévente kell fizetned.
Kedves Anita!
Van-e még olyan kedvezmény, hogy ha a bárbeadásból származó jövedelem, a többi jövedelmemmel együtt nem ér el egy bizonyos összeget, akkor adómentes? Van-e ilyen plafon, és ha van, mennyi 2018-ban?
Más-e ez aktív dolgozónál, ill. nyugdíjas által bérbe adott lakásnál?
Hálás köszönettel várom válaszát!
Kedves Adrienn!
A dolgozók és a nyugdíjasok ugyanúgy adóznak, nincs különbség.
Nincs ilyen plafon, nem is volt.
Amiből ez a gondolatod eredhet, az talán az, hogy 2017-ig bezárólag az adó mellett még 14% EHO-t is kellett fizetni, ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem meghaladta az 1 millió Ft-ot.
Kedves Anita!
Egy weboldalon olvastam, de azóta sem találtam erre vonatkozó információt. Idézem: „olyan bérbeadó, aki akár Magyarországon belül akár más országban ő maga is lakást bérel (és ő maga fizeti, nem a munkahelye), akkor az ő lakhatási költsége (kifizetett bérleti díj) elszámolható költségként az általa kiadott lakásból származó bevételeivel szemben.”
Ez igaz? Mert én kiadok egy lakást és bérlek is. Amennyiben ez így igaz, akkor gondolom számlát kell kérjek az én főbérlőmtől?
Köszönöm válaszát! Virág
Kedves Virág!
Ez igaz. A más településen megfizetett lakbér levonható az ingatlan bérbeadás bevételéből. Nem feltétlenül szükséges számla, számviteli bizonylat, illetve átvételi elismervény is elég az elszámolhatósághoz.
Kedves Anita!
A tételes költségelszámolás esetében mit számolhatok el költségként a rezsin kívül? Volt a tanfolyamon szó beépíthető és nem beépíthető tárgyakról, és valami 100 ezer Ft-os határról, de nem tudom feleleveníteni, hogyan is volt… Tudnál segíteni nekem?
Köszönettel: Judit
Kedves Judit!
Itt a blogon keresztül nagyon-nagy csúszásokkal tudok csak válaszolni, a tanfolyami résztvevőknek emailben elérhető vagyok. A tanfolyamhoz jár utókonzultáció is, használd ki a lehetőséget. A következő alkalom pont most pénteken lesz. Június 1-én 12-18 óra között telefonon tudunk beszélni, telefonszámomat pedig ismered.
Üdvözlettel:
Anita