Ingatlan bérbeadás: 2019-es változások az ingatlankiadás adózásában
Hogyan változik az ingatlan bérbeadás adózása 2019-ben? Két fontos dolog is változik a lakáskiadás adózásában, elszámolásában. Jó hírek következnek 🙂 Egyszerűsödés, racionalizálás: végre győz a józan ész a rezsi elszámolásában!
Fontos! Ebben a cikkben csak az adózási szabályok 2019-es változásairól olvashatsz. Ha az ingatlan bérbeadás alapvető szabályaiban nem vagy biztos, kezdd ezzel a cikkel és utána folytasd itt az olvasást: https://tudatosadozo.hu/ingatlan-berbeadas-adozasa/ illetve további hasznos cikkeket találsz ezen a gyűjtőoldalon: ingatlan bérbeadás adózása
2019. január 1-től két fontos változás lép életbe. Az egyik szinte minden lakáskiadással foglalkozó magánszemélyt érint: ez pedig a rezsi elszámolása. A másik változtatás csak azokat érinti, akik cégnek adják ki az ingatlanukat. Nézzük meg részletesen ezeket a 2019-es változásokat!
1. Ingatlan bérbeadás 2019: a rezsi elszámolása
Régi szabály (2018. december 31-ig érvényes): az ingatlan bérbeadás bevételeként kell a rezsit számítani.
A bérleti szerződésben jellemzően bérleti díj + rezsi megfizetése mellett szoktuk kiadni a lakásunkat. A mérőórák a lakástulajdonos nevén maradnak. A bérbeadás bevételének nem csak a bérleti díjat, hanem a rezsit is figyelembe kell(ett) venni. Akkor is így kell számolni, ha a rezsit a valóságban nem adja neked oda a bérlőd, hanem ő fizeti be a postán vagy utalja el! A közműszolgáltatók felé általad befizetett rezsi természetesen költségként elszámolható a számlák alapján.
(Aki a 10 %-os költségelszámolást választja, annak is bevételként kell számolni a bérlő által megfizetett rezsit! Viszont költségként nem lehet levonni… Ugye erre figyeltél?)
A józan ész persze sikítozik: a bérlő odaadja Neked a fogyasztásának árát, Te azt teljes egészében be is fizeted a közműveknek, akkor mi értelme van ennek?? Miért kell bevételként figyelembe venni, aztán meg ugyanazt az összeget költségként levonni? Sok értelme nincs, ugye? Ráadásul a számlákat is gondosan gyűjtögetni, megőrizni, persze csekkekkel vagy bankszámlakivonatokkal együtt…. Már megint egy csomó felesleges papírmunka.
Akármennyire is nem tetszik, 2018. december 31-ig így kell csinálnod!
Na, ezen változtatott a drága, kedves jogalkotó 🙂
ingatlanbérbeadás képzés
Új szabály (2019. január 1-től érvényes): a rezsi kezelése ingatlan bérbeadás esetén
Az előbb részletezett felesleges kört kihagyhatjuk. 2019. január 1-től nem kell a bérbeadás bevételeként számolnod a rezsit.
A bátrak az Szja törvény 17. § (3a) pontját keressék itt: 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
Imádom, amikor győz a józan paraszti ész 😀 Vagy csak úgy tűnik??
Ugyanis a fenti egyszerűsítés csak a közüzemi számlákra vonatkozik!
A közös költség NEM KÖZÜZEMI költség!
És a tv, no meg az internet sem!
2. Ingatlan bérbeadás 2019: adóelőleg levonás szabályai
A következő sorok csak akkor vonatkoznak Rád, ha cégnek adod bérbe az ingatlanodat. A bérbeadott ingatlan lehet lakás, iroda, üzlethelyiség, műhely, bármi, az alábbiak szerint kell eljárni.
Régi szabály (2018. december 31-ig érvényes): ingatlan bérbeadás cég (kifizető) részére
Amennyiben cég (kifizető) részére adod ki az ingatlanodat, kicsit hasonló lesz a menetrend, mint a fizetésednél.
Nem kell negyedévente adóelőleget fizetned, hanem a bérlőd fog minden hónapban adóelőleget visszatartani a bérleti díjból és ő fogja állambácsinak elutalni az adódat. A tőled levont személyi jövedelemadóról következő év január 31-ig ad egy igazolást, ami alapján az adóbevallásodba beírhatod ezt az összeget, mint megfizetett adót.
Mennyi adót vonjon le a bérlőd a bérleti díjból? Mielőtt boldogan rávágnád, hogy semennyit, várj kicsit 🙂
Az adóelőleg levonáshoz kérni fognak tőled egy nyilatkozatot év elején (írásban, nyomtatványon) a várható költségeidről. Ez alapján fogják majd az adódat levonni.
Fontos szabály! A bevételed maximum 50%-ának megfelelő költségről nyilatkozhatsz! Akkor is, ha te biztosan tudod, hogy ennél több költséged lesz abban az évben!
Aztán a valóságban majd úgysem annyi költséged lesz, mint amennyiről nyilatkoztál. Ez nem fog gondot okozni, az adóbevallásban a tényleges költségeidet írd majd be. Ha több adót vont le a bérlőd, akkor vissza tudod igényelni (és vissza is utalja a NAV 🙂 )
Új szabály (2019. január 1-től érvényes): ingatlan bérbeadás cég (kifizető) részére
A régi szabály megmarad, de van egy kis kiegészítés, ami csak lakás kiadás esetére vonatkozik.
Ha a lakás bérbeadója másik településen bérel lakást, annak bérleti díja levonható a lakáskiadás bevételéből. A külföldön bérelt lakások esetén is alkalmazható ez a lehetőség! Ez eddig is így volt.
Erről még nem egyáltalán nem hallottál? Akkor erre az előadásra mindenképpen el kell jönnöd! ->> Ingatlan bérbeadás előadás Itt elmondom az összes apróbetűs tudnivalót 😉
A változás az, hogy ha ezt bejelented (írásos nyilatkozat formájában), akkor felülíródik az 50%-os szabály, és nem fog a bérlőd adóelőleget levonni Tőled feleslegesen 😀
A bátrak az Szja törvény 46. § (4) c) pontját keressék itt: 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
+1 változás az ingatlan bérbeadás 2019. évi szabályaiban: berendezési tárgyak
Megemelkedett a tárgyi eszközök beszerzésére vonatkozó értékhatár, az eddigi 100 ezer Ft-ról 200 ezer Ft-ra nőtt. Ingatlan bérbeadás esetén bútorok, berendezési tárgyak, háztartási gépek tartoznak ebbe a körbe. 2019-től tehát teljes összegben figyelembe veheted költségként a 120 ezer Ft-ba kerülő hűtőt, meg a 150 ezres kanapét is 🙂
A 200 ezer Ft-nál többe kerülő dolgokra továbbra is vonatkozik az átalány-értékcsökkenés 🙁
Az átalány-értékcsökkenés (átalányamortizáció) számításáról kb. negyed óráig beszélek ezen a képzésünkön, ennek a cikknek a kereteibe nem fér bele egy érthető épkézláb magyarázat, elnézést.
Összeségében azt látjuk, hogy 2019-től valójában nem észszerűsödik az ingatlan bérbeadás adminisztrációja a rezsik elszámolásával, de legalább közelítünk a való élethez a másik két módosítással. HURRÁ 😀 😀 😀
Baráti üdvözlettel:
Molnár Anita
családi adótanácsadó, az ingatlantulajdonosok adótrénere
De jó cikk! Meg is osztom az ismerőseimmel!
Köszönöm, hogy elolvastad!
Tanulj velem!
Ingatlan bérbeadás adózása („albérlet”) tantermi képzés részletes infók itt: https://tudatosadozo.hu/hosszutavu-lakaskiadas-adozasa-trening/https://tudatosadozo.hu/hosszutavu-lakaskiadas-adozasa-trening/
Szállásadó leszek! – az ötlettől az első vendégig – tantermi képzés részletes infók itt: https://tudatosadozo.hu/szallasadas-apartmankiadas-kepzes/
Szállásadó vagyok! – de vajon mindent jól csinálok?? Közösségi ÁFA, számlázás, TFH – tantermi képzés részletes infók itt:
https://tudatosadozo.hu/szallasado-vagyok/
Úristen, áfás leszek! – előadás 12 milliós bevételt átlépőknek
Részletek: https://tudatosadozo.hu/uristen-afas-leszek/
———————————————-
Baráti üdvözlettel:
Molnár Anita
családi adótanácsadó, az ingatlantulajdonosok adótrénere
———————————————-
Kedves Anita!
Sajnos most jutott a tudomásunkra, hogy lakáskiadásnál negyedévente adóelőleget kell fizetni. (Adóazonosítóval, magánszemélynek, 10%-os elszámolással) Az utolsó negyedévet fizetjük jan. 12-ig, de volt már egy bérleti díj szeptemberben is, amit okt. 12-ig kellet volna befizetni, és sajnos elmulasztottuk. Mi a teendő ilyenkor? Elég, ha most az elmaradt részt is befizetjük a többivel együtt, vagy van egyéb teendő? Mekkora késedelmi pótlékra lehet számítani?
A választ előre is nagyon köszönöm!
Zsuzsa
Kedves Zsuzsa!
Érdemes gyorsan befizetni az elmaradt adóelőleget. Késedelmi pótlék lesz rá maaaaajd, várhatóan 2023 nyarán fogja a NAV kiszámolni és az adószámládon előírni.
Kedves Anita!
Budapesti lakásunkat adjuk ki, jelenleg lakatlanul, felújítás alatt áll az ingatlan. Tételes költségelszámolást alkalmazunk. Szeretnék iránymutatást kapni az alábbi kérdésekben:
3. Tárgyévben beszerzett bútorokat, szőnyegeket (200.000 Ft alatti értékűek egyenként), el lehet számolni költségként?
4. Korábban már leírt écs csökkenti az ingatlan értékét? (pl. az ingatlan beszerzési értéke 10M Ft volt, korábbi években eddig leírtunk 400e Ft-ot écs-nek, akkor idén már csak 9,6 M Ft amiből 2% amortizációt számolunk?)
Válaszát előre is köszönöm!
Ágnes
Kedves Ági!
A kérdéseid közül kettőt választottam megválaszolásra:
3. Igen. Az sem gond, ha egy számlán több tétel van és a számla végösszege magas.
4. Nem. Amíg ki van adva a lakás, mindig 10 Millió 2%-át lehet költségként elszámolni. Így elméletileg 50 év alatt fog leíródni.
Feltéve, hogy addig nincs felújítás, és mindig van bérlő a lakásban 🙂
Saját kertes ingatlanomat nyugdíjasként bérbe szeretném adni saját cégemnek( betéti társaság). hogyan lehetséges és milyen adók terhelik . Előre is köszönöm válaszát.
Kedves Balázs!
Alapvetően 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Más járulék nincs.
A többi „apróságról” 2 órán keresztül tudok beszélni 🙂
Egy egyéni konzultációt tudok javasolni, ezen a linken érhető el a szolgáltatásunk:
https://tudatosadozo.hu/ingatlan-berbeadas-adotanacsadas/
Kedves Anita,
értékcsökkenés elszámolására vonatkozna a kérdésem. A Férjemmel 50-50%ban vagyunk a bérbeadott ingatlan tulajdonosai, a lakásbérleti díjat én vallom be az adóbevallásomban teljes egészében. Az értékcsökkenés elszámolhatóságánál elbizonytalanodtam.. azt olvastam a NAV tájékoztatóban, hogy csak a tulajdonos számolhatja el…. kérdésem, hogy elszámolhatom e költségként a teljes értékcsökkenést (Férjem tulajdonrésze után is), ha csak én szerepeltetem a teljes adófizetési kötelezettséget a bevallásomban?
Köszönöm szépen
Csak a saját tulajdoni hányadod után szabad elszámolni az écs-t.
Kedves Anita!
Magánszemély lakáskiadása esetén tételes költségelszámolás mellett nem világos a közösköltség elszámolhatósága költségként . A NAV szerint: ”a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség ingatlan bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.”
Tehát a közösköltség adóköteles bevétel, és/vagy költségként elszámolható? Hogy kell értelmezni? Köszönettel: Lukács Ágnes
A közös költség bevételnek számít.
Ezzel párhuzamosan költségként is elszámolhatja az, aki költségelszámolást választott (tehát nem a 10%-os módszer szerint adózik)
Kedves Anita!
Azt szeretném kérdezni, hogy a kiadott lakásom tudom, hogy elszámolható értékcsökkenés, sikerült kiszámolnom, hogy aug-dec-ig mennyi lenne, csak azt nem tudom, hogy most a januári adóelőlegből kell levonni vagy majd az adóbevallásban?
Ha a mostani adóelőlegből, de több az écs összege, mint a fuzetendő adóm, mit tegyek a fennmaradó összeggel?
Előre is nagyon köszönöm a választ!
Üdv. Nóra
A január 12-ig esedékes adóelőlegnél figyelembe tudod venni.
FIGYELJ! Az écs.-t nem az adóból vonod le, hanem a bevételből (ugyanúgy, mint bármely más költséget).
Kedves Anita!
A budapesti lakásunkat tervezzük bérbe adni. Külföldön bérelünk ingatlant, aminek a bérleti díja jóval magasabb mint a lakásunk kiadásából várható bevétel. Akkor ez azt jelenti, hogy nem is kell egyáltalán adóznunk? Van valamilyen bejelentési kötelezettségünk a NAV felé ez ügyben? Magyarországról kijelentkeztünk, adóbevallási kötelezettségünk egyébként nincsen.
Köszönettel: Mónika
Kedves Mónika! Adót nem kell fizetni, de adóbevallást be kell adni.
A NAV felé csak akkor kell bejelenteni a tevékenységet, ha van adószám. Adóazonosító jellel végzett bérbeadás esetén nem kell a NAV-hoz semmit bejelenteni.
Kedves Anita!
Külföldön bérelek lakást és Budapesten eddig egy, múlt hét óta két lakást bérbe. Egy korábbi hozzászólás/válaszod (2019-02-04) alapján úgy olvastam, hogy a két budapesti lakáskiadás bevétele összeadható és ebből levonható a külföldi lakás bérleti díja. Ez nem változott, ugye?
Az újonnan kiadott lakást cégnek adtam ki. S ha jól olvastam, akkor az idei új szabály értelmében nem kell tőlem adóelőleget levonni, amennyiben jelentem az adóhatóság felé, hogy a lakáskiadás bevételéből levonom a külföldi lakás bérleti díját. Ez akkor is él, hogy ha csak pl az amortizációval együtt (tehát a külföldi lakbér+amortizáció) nullázódik a két lakáskiadásból befolyt bevétel?
Ezt hogyan kell bejelenteni az adóhatóság felé? Van erre valamilyen formanyomtatvány?
A „ha a bérbeadás meghaladja a 90 napot” nem naptári évre vonatkozik (idén már nem jönne ugyanis össze), ugye?
Előre is köszönöm a segítséged, jó tanácsod.
Szép napot!
Erzsi
Kedves Erzsi!
Továbbra is igaz, hogy a két lakás bérleti díjából levonható a külföldön bérelt lakás bérleti díja (a rezsi nem!)
Nem a NAV-hoz kell ezt bejelenteni. Ha egy cég vagy egyéni vállalkozód a bérlő, akkor őfelé kell nyilatkoznod, így nem fog adóelőleget levonni tőled egyáltalán.
A 90 nap a bérleti jogviszony össz-hosszára vonatkozik.
Nyomtatvány itt is van, az önálló tevékenység adóelőleg-nyilatkozatát keresd: https://tudatosadozo.hu/ingyenes/nyomtatvanyok/
Kedves Anita, magánszemély szeretné az ingatlanát cégnek kiadni, a legegyszerűbb módon, havi 95e Ft-ért. A rezsit a cég fizetné közvetlenül, minden szolgáltatónál átírják.
– Szükséges adószámot igényelnie a magánszemélynek, vagy elég, ha megkötik a szerződést, és havonta saját bizonylatot készít a befizetésről?
– Szükséges e a NAV-nál bejelenteni, vagy csak év végén az adózásnál bevallani?
Köszönöm szépen.
Kedves Nóra!
Évek óta nem kötelező adószámot kiváltani, az adóazonosítója birtokában elkezdheti az ingatlan bérbeadását.
A bérleti díjról egy számviteli bizonylat elegendő, adószám hijján nem is tud számlatömböt vásárolni.
A NAV majd az adóbevallásából fogja látni, hogy volt bérbeadásból származó jövedelem, nem kell előre bejelenteni ilyen esetben.
Kedves Anita!
Az alábbi esetre kérném ki szíves véleményét.
Egy magánszemély 2019-ben vásárol egy társasházban 10db tárolóhelyiséget, pl. 10xBr.300eFt=Br.3mFt-ért. A helyiségek újnak (<2év) számítanak.
5db-ot értékesíteni kíván, 5db-ot bérbeadni – az ügyfélkör valószínűleg magánszemélyekből állna.
Az alábbi opciók közül melyik a kedvezőbb?
1. a vásárlás,az eladás és a bérbeadás magánszemélyként történik.
2. a vásárlás és az értékesítés AAM KATA egyéni vállalkozóként történik, a bérbeadás pedig magánszemélyként
3. a vásárlás és az értékesítés nem-AAM áfakörös KATA egyéni vállalkozóként történik, a bérbeadás pedig magánszemélyként
4. milyen más opciót ajánla? Ön hogyan döntene 🙂 ?
Köszönöm előre is!
Szia!
Félelmetes kombinációkat állítottál össze 😀
Én magánszemélyként csinálnám mindet, azaz 1. opciót választanám.
Kedves Anita!
Nyaralóként szeretném kiadni a házam egyik szintjét. Amennyiben a tételes átalányadózást választom pontosan a használatba adott szoba/félszoba után kell adóznom? Másik kérdésem amennyiben bizonytalan a folyamatos bevétel vagy szezonális még mindig ez a legkedvezöbb adónem?
Válaszát köszönettel várva,
Edit
Kedves Edit! A kiadásra kerülő szobák után kell az átalányadót megfizetni, a másik szinten magánhasználatban lévő szobák után nem.
Pontos számok nélkül nehéz erre válaszolni, de valószínűleg ez a legkedvezőbb választás. Nem véletlen, hogy annyira népszerű 🙂
Kedves Anita!
Az eddig leghasznosabb cikket találtam meg a tartalmas hozzászólásokkal együtt. Örülök, hogy ide „tévedtem”. 🙂
Magánszemélyként adok ki üzlethelyiséget a következő kérdéseim lennének:
1.) A közös költség a vízdíj átalánnyal együtt tétel bevételnek minősül-e vagy nem (mint a közműszolgáltatások)?
2.) Jól gondolom, hogy a közös költség a vízdíj átalánnyal együtt tétel költségként számolható el, ha bevételnek minősül?
3.) Az ingatlanadó elszámolható-e költségként?
Köszönettel, Szántó Rudolf
Kedves Rudolf!
1. A közös költség nem minősül közműnek, így továbbra is bevételként számolandó.
2. Igen 🙂
3. Ha csak a bérbeadás miatt veti ki az önkormányzat, akkor költségként elszámolható. Ha egyébként is fizetni kellene, akkor nem 🙁
Az ingatlan fekvése szerinti önkormányzatot kell megkérdezni, hogy nálatok melyik eset áll fenn.
Kedves Anita!
Most végeztem felújítást a kiadott lakásban 1.500.000 Forint értékben. A nálam dolgozó csapattal még nem írtuk meg a számlát, mert részükről a számla adás, vagyis az adózás problémás. (Ebbe itt nem mennék bele…) Én eddig ragaszkodtam a számlákhoz, viszont ma kiszámoltam (ha jól számoltam), hogy amennyiben erről a másfél millióról kérek számlát, akkor az kb 1.900.000 lesz, tehát a kölcségemet kb 400.000 forinttal növeli. Így számolva a bevételem – kiadásom után kb 30.000 forintot kell majd éves szinten adóznom. Igen ám, de ha egyáltalán nem kérek számlát, akkor kb 315.000 forintot kell adóznom a bevétel-kiadás után. Tehát jobban megéri, ha nem kérek számlát, és a felújítást nem számolom el, mintha kérek, mert a 27%-is áfa miatt többet kellene fizetnem, mint amennyit utána költségként ez csökkent nekem az adózásomon. Tehát ha kérek számlát, 430.000 fizetek még ki pluszban összesen a vállalkozónak, meg majd adózásként az államnak, ha nem kérek számlát, akkor meg 315 ezeret az államnak. Jól számoltam vajon? Lehetséges ez a pénzügyi csavar?
Igen!
Az már más tészta,hogy ha egy vállalkozóval megállapodunk 1 500 000 Ft-ban, akkor az áfásan és számlásan értendő!
TIPP: legalább az anyagról adjanak számlát, hiszen ők is vették valahonnan ….
Kedves Anita!
Magyarországon bérbeadom a lakásomat, külföldön többen közösen bérlünk lakást.
Egy db bérleti szerződés van, abban a bérlők felsorolásra kerültek. A bérleti díjat az én számlámról emeli le a béebeadó cég. Természetesen a bérlőtársak nekem fizetik ki a rájuk eső , létszámarányos bérleti díjat.
Azt szeretném tudni, hogy levonható-e a magyarbérleti díj bevételéből a rám eső, arányos bérleti díj összege?
Igen.
Tisztelt Anita!
Bérbeadásnál a közüzemi számlák nem képeznek bevételt.
Ebben az esetben a számlán vagy a számviteli bizonylaton nem is kell feltüntetni őket?
Köszönöm!
Deeeeeee!
A megfizetést dokumentálni kell teljeskörűen, csak a bevételbe nem kell beleszámolni.
Kedves Anita!
Ingatlan bérbeadás esetén 2019-től EHO fizetés egyáltalán nincs vagy csak 1mFt bevétel esetén? A neten nem találtam egyértelmű választ rá.
Köszönöm a választ!
Kedves Judit!
Ingatlan bérbeadás után csak 2017-ig kellett EHO-t fizetni, azóta egyáltalán nem kell.
Kedves Anita!
Nagyon hasznosnak tartom az Ön bejegyzéseit, már sokat segítettek!
Jelenleg forintban adom ki a lakásomat, de egyre több hírdetést látok, melyben euróban határozzák meg a bérleti díjat, ezzel kapcsolatos lenne a kérdésem. Hogyan történik az SZJA fizetés, ha a bérlő euróval fizet (készpénz)?
Válaszát előre is köszönöm!
Üdvözlettel,
Edina
Kedves Edina!
Ha a bérlő EUR fizet bérleti díjat, akkor MNB árfolyamon kell forintosítani és így már forintban lehet az adóelőleg összegét kiszámítani.
Kedves Anita!
2 lakást adunk ki, van-e mód 2 féle adózási módra (10% költséghányad, illetve a tételes ktg elszámolás)?
Köszönettel,
Tamás
Kedves Tamás!
Egy adóalany csak egyféle adózási módot választhat. Ha több bérbe adott ingatlan van akkor is igaz ez.
Kedves Anita!
Ha magánszmélyként cégnek adom ki a lakásomat, akik számlát kérnek tőlem, akkor ki kell váltanom az adószámomat a NAV-nál, hogy számlaképes legyek. Eddig azt hiszem, világos. Azt nem tudom, hogy az ingatlan bérbeadás hány %-os áfával működik? Tehát, ha 100 ezer forintért adom bérbe az ingatlant, akkor mi kerüljön a számlára? 100 ezer + ?% áfa?
Köszönöm előre is a választ!
Kedves Ildikó!
Az ingatlan bérbeadás alapvetően Tárgyimentes vagyis nincs ÁFA tartalma. A számlán az Áfa rubrikába TM megjelölést írunk és nem számolunk összeget hozzá.
Kedves Anita,
ha magánszemélyként, számla nélkül adom bérbe a lakásomat és vásárolok egy villanytűzhelyet, azt leírhatom a következő évi adómból?
Köszönöm!
Kedves Adri!
Ha villanytűzhelyet a bérbe adott lakásba vetted akkor annak árát elszámolhatod a bérbeadás költségei között a vásárlás időpontjával.
Kedves Anita!
Érdeklődöm, hogy az ingatlanközvetítőnek a bérlő kiközvetítéséért fizetett (jellemzően 1 havi bérleti díj összegével megegyező) díjat levonhatom-e adózásnál költségként a bevételből (bérleti díjból)? Köszönettel! Emese
Kedves Emese!
Amennyiben van számlád az ingatlan közvetítő munkadíjáról akkor semmi akadálya.
Kedves Anita!
Ingatlan bérbeadással kapcsolatban szeretném Öntől kérdezni, hogy egy nagyobb felújítás esetén a költségeket, ha az a dott évi bevétel nem fedezi át lehet e vinni a következő évre vagy hogyan lehet elszámolni. Konkrét példa esetén mondjuk, ha veszünk egy ingatlant szeptemberben, felújítjuk októberben és csak november-decemberben lesz az évben kiadva, akkor a felújítási költségek jóval meghaladják azt a -jelen esetben- 2 havi bevételt.
Mi a teendő ilyen esetben? Nyilván ez főleg az első évre komoly probléma, de azért 8-10 évente akár újra előjöhet csak ott akkor már lehet esetleg előre gondolkodva tervezni a felújítást.
Köszönöm előre is válaszát.
Üdvözlettel,
J.Krisztina
Kedves Krisztina!
Felújítás esetén két lehetőség van a költségek elszámolására. Az egyik hogy a felújítás évében számolják el, ezt a te esetedben nem célszerű választani.
A másik lehetőség a teljes felújítási projekt bekerülési értékével megnöveled az ingatlan árát és ezután a megnövekedett összeg alapján számolod el a 2% ÉCS.
Kedves Anita!
Jól értelmezem és gondolom, hogy magánszemélyként 2019-től megéri a 10%-os adózási módot választani, hiszen a bevételem 90%-a kevesebb lesz, mint a jövedelmem 100%-a? Legalább is van az a helyzet, amikor ez teljesül, mint az alábbi példa:
100.000 bérleti díj, 10.000 közös költség, 30.000 rezsi.
Tételes elszámolás esetén: (100.000+10.000)-10.000 = 100.000 jövedelem. Adó = 15.000.
10%os elszámolás esetén: (100.000+10.000)*0.9*0.15 = 14.850.
Köszönöm előre is!
Kedves Péter!
Kiváló a példa!
Jól számoltál, továbbá figyelembe vehető szempont, hogy van e felújítás illetve értékcsökkenés elszámolása,ha igen akkor a költség elszámolással tudjuk kevesebb adófizetéssel megúszni a dolgot.
Kedves Anita,
Lakáskiadásomhoz a tételes költségelszámolást választottam. Olvastam, hogy 2019.01.01-től nem kell bevételként feltüntetni a villanyszámla díját. A bérlőtől mikor átveszem a bérleti díjat és a villanyszámla díjat, akkor az átvételi elismervényen sem kell feltüntetni a villanyszámla összegét? Illetve mi a helyzet a közös költséggel? Több helyen olvastam, hogy azt bevételnek kell számolni. Ez igaz? És ha igen akkor a bevétel és a kiadás oldalon is fel kell tüntetni? Vagy ezt hogy kell pontosan levezetni?
Előre is köszönöm a segítséget!
Üdv: István
Kedves István!
Az átvételi elismervényen továbbra is fel kell tüntetni a villanyszámla díját. A közös költséget pedig a bevételi és a kiadás oldalon is fel kell tüntetned.
Kedves Anita!
Magánszemélyként adom ki a lakásomat és befizetem az SZJA-t. Az új bérlőmnek szüksége lenne egy számlára, ami igazolja az albérleti díj befizetését mivel albérlet támogatást igényelne a munkahelyén. Hogyan tudnánk ezt megoldani?
Előre is köszönöm a válaszát
Kedves Szveta!
Ha a bérlő ragaszkodik a számlához akkor ki kell váltanod az adószámot a NAV-nál és akkortól számlaképes leszel.
Kedves Anita!
Ingatlan kiadásakor idéntől már nem kell bevételnek számítani a rezsit. Viszont olvastam valahol, hogy a közösköltség ez alól kivétel. Valóban így van? Az továbbra is bevétel marad és a 10%-os költséghányad alkalmazásakor hozzá kell csapni az albérleti díjhoz? Köszönöm: Mariann
Kedves Mariann!
Így van.
Kedves Anita!
Sokat olvasok a blogodon, az ingatlan bérbeadásának adókedvezményéről. De csak erre jár adókedvezmény? Hiszen van ingatlanadó, építményadó is! Úgy tudom még a gépkocsi súlyadóra is igénybe lehet venni.
Ha igazam van, akkor kérek egy igazolást a házi orvosomtól. Köszönöm előre is a válaszod.
Az általad felsorolt adónemek helyi adók, az önkormányzatnak fizetjük. Ezek egyikére sem lehet a betegség utáni adókedvezményt érvényesíteni.
A betegség utáni adókedvezmény szja-ból érvényesíthető csak. Ráadásul csak az összevont adóalap terhére (pl. bér, ingatlan bérbeadás,megbízási díj). A külön adózó jövedelmek adójából NEM lehet igénybe venni (pl. ingatlan eladás, tőkejövedelmek)
Kedves Anita!
Én tavaly nyáron a Balatonra költöztem egy társas házi lakásba. Nyáron időszakosan, amikor éppen a család nem nyaral itt szeretném kiadni.
Érdeklődni szeretnék, hogy ebben az esetben milyen szabályokat kell betartani, ki kell-e váltani vállalkozói igazolványt, hova kell bejelenteni, milyen fizetni valók lesznek illetve milyen költségeket lehet elszámolni?
Köszönettel:
Ágfalvai Mária
Kedves Marika!
Ezt fizetővendéglátó tevékenységnek, egyéb szálláshely szolgáltatásnak hívják.
Sok cikkem van már erről, itt nézelődj:https://tudatosadozo.hu/category/szallasadas_adozasa/
Kedves Anita!
Vásároltam egy külterületi ingatlant egy telefonos cég átjátszóállomásával, megegyeztünk a bérleti díjban, mondjuk hogy évente 300.000. Mennyi az adóterhem a bérleti díj után?
Köszönettel
Károly
Mondjuk, hogy a bevétel 90%-ának a 15%-a 🙂
Üdvözlöm! Ausztriában dolgozom, itthon van 2lakás a nevemen! Az egyikben a család lakik (én is) a másikat ki szeretném adni ebben az esetben is el tudom számolni a kinti havi 100€ albérletem? Előre is köszönöm a válaszát!
Megfelelő bérleti szerződés és a kifizetés bizonylata alapján semmi akadálya.
Kedves Anita,
En is szeretnem a kulfoldon fizetett berleti dijamat elszamolni. Azt irtad „Megfelelő bérleti szerződés és a kifizetés bizonylata alapján semmi akadálya.”
Mi szamit a kifizetes olyan bizonylatanak amit a NAV elfogad? PL. banki kivonat efogadhato?
Kedves Tamás!
A bankszámlakivonat megfelelő.
Kedves Anita,
Ha egy településen lakást bérlek, egy másik településen pedig 2 lakást adok ki, akkor a bérleti kiadásom a két lakásból származó összbevételt csökkenti vagy csak az egyik lakásból származó bevétellel tudom szembeállítani?
Például abban az esetben ha 2.000.000 Ft-ért bérelek egy lakást és 2×1.000.000 Ft-ért adok ki két lakást, akkor adóalapom 0Ft vagy 1.000.000 Ft?
Köszönöm a választ.
Érdekes helyzet, de volt már ilyen egy ügyfelemnél, kértem állásfoglalást is a NAV-tól.
Az összbevételből lehet levonni a bérelt lakás bérleti díját. A példa szerinti adóalap 0 Ft 🙂
Kedves Anita,
Hasonlo helyzetben leszek en is. A kerdesem annyi lenne, hogy ilyen helyzetben ha tudom hogy nem lesz adofizetesi kotelessegem mi a helyzet a negyedeves adoeloleggel? Esetlegesen eleg ha csak az aktualis evi adobevallasban feltuntetem a bevetelemet es a kiadasomat?
Udv,
Balint
Ha negyedéves szinten veszteséges a bérbeadási tevékenység, akkor nem kell adóelőleget befizetni, hiszen nincs jövedelem, ami után adózni kellene.
Adóbevallásba azért még fel kell tüntetni 🙂 A bevételt és a költségeket az A lap 7-8. sorába kell beírni.
Kedves Anita! Korábban, amennyiben Budapesten belül adtam ki a lakásomat és vettem ki egy másikat, akkor – mivel városon belül voltam – a NAV nem engedte el a kiadásból származó jövedelem utáni SZJA. Van ezzel kapcsolatban bármi változás? Köszönöm.
Kedves András!
Ezzel kapcsolatban nincs változás.
Kedves Anita!
Több szobás lakást adok ki hosszú távra szobánként, azaz egy-egy szobát más-más bérlő vesz ki. Előfordul, hogy évente több alkalommal is megüresedik egy-egy szoba, majd némi üresjárat után újra sikerül kiadni a szobát. A bérlők által fizetendő rezsit én számolom ki, a rezsi számlákat én fizetem be.
A közüzemi számlákról tudjuk, hogy van, amelyik tört hónapokra szól, van amelyik egy számlán belül több különböző időszakra szól.
Számomra sokkal egyszerűbb ha a szobákat bérlők által fizetett teljes összeget bevételként kezelem és a kifizetett rezsit költségként számolom.
A cikkben ezt írod: „Az előbb részletezett felesleges kört kihagyhatjuk. 2019. január 1-től nem kell a bérbeadás bevételeként számolnod a rezsit.”
Ez alapján tehát nem kell, de ha akarom, számolhatok a korábban megszokottak alapján?
Az általad hivatkozott 1995. évi CXVII. törvény 17. § (3a) pontja azonban nem feltételes, tehát jól értem, hogy a rezsi bevételt 2019-től semmiképpen nem kezelhetem bevételként? Vagy ez csak akkor érvényes, ha a rezsit közvetlenül a bérlő fizeti?
Értelemszerűen ha a rezsi bevételt nem kezelem bevételként, akkor a rezsi kiadást sem kezelhetem költségként. Ez abban az esetben, amikor a bérlő(k) a rezsinek csak egy részét fizeti(k) (például ki-be költözés miatt vagy részben áthárított rezsi vagy közös költség miatt) akkor az elszámolás rendkívül megbonyolítódik, hiszen egyes költség számlákat fel kell osztanom elszámolt és el nem számolt részre.
Segítséged előre is hálásan köszönöm.
István
Kedves István!
Ez pont az a helyzet, amire a jogalkotók nem gondoltak. Ezen kívül van még pár kérdés, amit csokorba gyűjtve elküldtem a NAV-hoz még november elején, állásfoglalás helyett csak annyit írtak, hogy felterjesztik a kérdéseimet az egységes álláspont kialakítása végett. Sajnos a mai napig nem kaptam választ 🙁
Kedves Anita!
Cégnek adom ki a lakásomat, aki nem vonja/vonta le az adóelőleget és a NAV felé sem történt adatszolgáltatás, utalás. Befizethetem én is az előleget? Kezelhetem úgy adózás szempontjából, mintha magánszemély bérelné a lakást? Köszönettel Reni
Igen 🙂
Tisztelt Molnár Anita!
A mérő órákat az ingatlanom kiadásakor közös megegyezéssel átirattam
a bérlő nevére.A bérlő fizeti a közös költséget,valamint a bérleti dijat.
A jelenlegi adózási formában negyedéveként adóelőleget fizetek a bérleti dij után.A különbözetet mindig visszakaptam az adóhivataltól.
Kérdésem: ebben a formátumban van-e változás 2019-től.
Köszönettel várom a válaszát.
Nyirő Ferenc.
A változás gyakorlatilag csak a rezsi-elszámolást érinti. Önnél nem lesz változás.
Miért kapott vissza különbözetet? Nem pontosan számolta ki a negyedéves előlegeket?
Kedves Anita!
Nem emlékszem (a tanfolyamon pedig biztos elhangzott)ha elromlott a kazán, szerelő megjavította, adott számlát, a számlán szereplő összeget költségként elszámolhatom?
Üdv.
Kati
Igen, egyértelműen elszámolható 🙂
Kedves Anita!
Köszönöm az új infokat, sokat segített eddig is.
A közös költségről kérdezném, amit a bérlő fizet. Azzal most mi a helyzet, le kell-e számláznom neki mint ahogy eddig is, vagy ez is olyan rezsinek minősül, ami már már nem képez bevételt 2019-től?
A bérlőtől átvett rezsit továbbra is ki kell számlázni (vagy számviteli bizonylatot adni róla) az Áfa tv. értelmében, csak a bevételbe nem kell beszámítani az szja-tv. változása miatt.
Kedves Anita!
A közös költségre is ugyanúgy vonatkozik az új rezsiszabály mint a szolgáltatóknál való fogyasztás vagy átalánydíj szerinti költségekre? Mert azt mivel nem lehet a bérlő nevére átírni így bevételként és kiadásként is kellett mindenképpen könyvelni, még akkor is ha minden más a bérlő nevén, jövőre hogyan kell? Csak a bérleti díjat kell januártól a számlán feltüntetni?
Köszönöm előre is a válaszát!
Köszönöm Anita, hogy folyamatosan tájékoztatsz a változásokról.
Igazán nagy segítség vagy nekünk, megkímélsz több órás kutatástól, hogy képbe helyezzük magunkat az aktuális helyzetről.
A képzésen, amit tartasz nagyon hasznos tudnivalókat osztasz meg velünk.
Hálás vagyok Neked, hogy kezdő lakáskiadóként nyugodtan tudok aludni, és továbbra is számítok a segítségedre.
Munkádhoz további sikereket és elégedett, tudatos adózókat kívánok.
Ildi
Ez tényleg jó hír! Kérdés a rezsivel kapcsolatban. Tételes adózást választva továbbra is vezetni kell költség/bevétel oszlopokban?
Szia Zsolt!
A bevétel-költség nyilvántartásban csak az „igazi” bevételeket, költségeket kell kimutatni.
A bökkenő az, hogy így nem feltétlenül látod, hogy mit fizetett már ki a bérlő neked, emiatt ketté lehet bontani. Az eddigi bevétel oszlopból lesz kettő: bevételnek számító ill. bevételnek nem számító tételek. A kiadásnál pedig költségként elszámolható ill. költségként nem elszámolható kiadások.
Megcsinálom majd ezt a nyilvántartás mintát, a letölthető anyagok között megtalálod.
Kedves Anita!
Ildi kérdésére adott válaszodból ezek szerint kitűnik, hogy ezzel nem egyszerűbb, hanem bonyolultabb lesz az elszámolás, mivel nem egyszerűen bevétel és kiadás oszlopok lesznek, hanem elszámolható bevétel, el nem számolható bevétel, elszámolható költség és el nem számolható költség, amiknek értékei attól függenek, mit fizet a bérlő. Szerintem ez sokkal bonyolultabb és kuszább így, de kérlek javíts ki, ha tévedek.
István
Pontosan így látom én is.