Azt nagyon sokan tudják, hogy 5 év után adómentes lesz a ház, lakás eladása. De hogyan kell pontosan számolni ezt az 5 évet? Most megmutatom neked konkrét példán keresztül is. Szerintem neked sem mindegy, hogy párszázezret bedobsz az államkasszába vagy kicsit odafigyelve adómentesen tudod eladni a lakásod…
(Ezt a cikket 2017.11.14-én frissítettük)
Az ingatlan eladás utáni adózás szabályai elég közismertek, de az ördög mindig a részletekben bújik meg! Ahhoz, hogy az 5 évet pontosan ki tudjuk számolni, tisztázni kell, hogy adózás szempontjából mikor szerezted, illetve adtad el a lakást. Nem szabad azt gondolnod, hogy a lakást akkor vetted, amikor a szerződést aláírtad. Sőt, még nem is akkor, amikor kifizetted.
Az adótörvények felülírják a józan ész logikáját, figyelj: a lakást akkor szerezted, amelyik napon az adásvételi szerződést a földhivatalhoz beadtátok! Ajándékozás esetén szintén a földhivatalhoz való beadás dátuma számít. Öröklés esetén pedig az örökhagyó halálának a napja.
Ráadásul nem napra pontosan kell számolni, hanem csak az évet kell meghatározni. Gyakorlatilag mindegy, hogy mondjuk 2013. februárban vagy szeptemberében vetted a lakást (pontosabban akkor adtad be az adásvételi szerződést a földhivatalba), mindenképpen 2013-as lesz a lakásvásárlásod.
Az ingatlan értékesítés dátumát ugyanígy kell meghatározni.
Adómentes lakáseladáshoz az 5 év számítása
Kovács Brünhilda 2012-ben megtalálta álmai otthonát. December 18-án aláírta az adásvételi szerződést, majd a költözés és a nagy karácsonyi készülődés miatt csak január 7-én jutott el a földhivatalba. 2017-ben szerelembe esett a Szőke Herceggel, így eladta a lakását. 2017. december 19-én nyugodt lélekkel aláírja a lakása eladásáról szóló szerződést, hiszen gondosan kiszámolta: 5 évig és még 2 napig volt az övé a lakás, így biztosan adómentes lesz. Boldog mindenki. A földhivatalhoz még aznap benyúják az iratokat.
Te már tudod, hogy mekkorát tévedett… Nézzük csak:
Szerzés: 2013
Eladás: 2017
A tulajdonában volt: 4 évig
Kopp.
De itt még nincs vége! Nézzük csak meg pontosan, mit mond az Szja-törvény ( a 62. §-t keresd):
(4)Az ingatlan, ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, ha az átruházás a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben történik, az (1)–(3) bekezdés szerint kiszámított összeg (e § alkalmazásában: számított összeg)
1. 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
2. 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
3. 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
4. 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
5. 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további évben.
A fenti példára vetítve lássuk mit jelent a törvény szövege:
a megszerzés éve: 2013
a megszerzés évét követő év: 2014
a megszerzés évét követő második év: 2015
a megszerzés évét követő harmadik év: 2016
a megszerzés évét követő negyedik év: 2017
A megszerzés évét követő ötödik év 2018, tehát ha csak 2018-ban vagy azt követő években adta volna el, akkor tutira adómentes.
A fizetendő adó kiszámolásához még pár infóra azért szükség van, de annyi már biztos, hogy az adómentességhez szükséges 5 év nincs meg 🙁
(Adómentes lehet ez a lakáseladás például abban az esetben, ha kevesebbért adta el, mint amennyiért vette)
Az eladó és a vevő érdeke
Bizony a kettő ütközik. A vevő érdeke, hogy minél hamarabb a nevére kerüljön a lakás, míg az eladó oldaláról fontos lehet egy kis késedelem. Ha a fenti példát folytatjuk, Brünhildának optimális lett volna, ha nem december 19-én adják be az iratokat, hanem két héttel később januárban. Ez bizony párszáz ezer Ft-jába is kerülhet!
De te már biztosan nem jársz így! Üdv a Tudatos Adózók táborában 🙂
Baráti üdvözlettel: Molnár Anita
családi adótanácsadó
További friss infókért itt regisztrálj!<!–
Kedves Anita!
Magánházamat 20 évre adom el. Szeretnék venni egy nyaralót, vikkendházat ottlakással. Milyen fizetési kötelezettségeim vannak? Havi szinten adózni a nyaraló után vagy más, ha csak ez az ingatlanom lesz és állandó otttartozkodással, kell-e? Ki kell-e vonatnom mondjuk valamiből? Főleg ha csak nyaralásra vagy szőlőtermesztésre használták előttem. Én csak az utolsó éveimet szeretném kellemes környezetben eltölteni. Semmi gazdasági vagy vállalkozás céljából. Köszönöm szépen a válaszát: Nagy Andrásné
Kedves Hölgyem!
Az ingatlan vásárlása után illetéket kell majd fizetni. Felmerülhet még az építményadó fizetési kötelezettség, ezt a helyi önkormányzat vetheti ki, nincs országos általános mértéke, így a nyaraló fekvése szerinti önkormányzatnál kell érdeklődni.
Kedves Molnár Anita!
2015. november 16-án vásároltam egy lakást. A földhivatalhoz az ügyvéd be is adta, tehát széljegyre kerültem még 2015-ben.
Mivel a lakáson hitel volt, ezért akkor csak első vételár részletet fizettem, amiből az eladó kifizette a tartozását. Így a végleges bejegyzés átcsúszott 2016. januárra.
Kérdésem, hogy ebben az esetben mi számít az ingatlan szerzés évének (ha el szeretném adni) 2015 vagy 2016? Köszönettel: Mariann
Kedves Mariann!
Ingatlan szerzés évének a földhivatalhoz benyújtási időpont számít, nem pedig a kifizetés időpontja azaz 2015.
Kedves Anita!
Válás után, öt éven túl eladott ingatlan.
A vételkor a férj nevére került a lakás, de minden költséget igazoltan közösen fizettek.
Megállapodás alapján az eladási ár egy része a volt feleséghez kerül.
Mit kell tenni, egyáltalán van e teendő, hogy a volt férjnek, ill. volt feleségnek ne kelljen adózni.
A megállapodáson túl szükség van e bármiféle dokumentumra?
Egyáltalán van ennek adózási következménye?
Köszönettel várom válaszod.
Kedves Ildikó!
Mivel 5 évnél tovább volt a férj nevén a lakás így ennek az ügyletnek nincs adózási következménye.
Üdvözlöm!
Érdeklődnék,hogy egy lakóövezeti telek , rajta kis faházzal/tehát nem állandó ott tartózkodásra alkalmas/ minek minősül?
Itt is 5 év az irányadó vagy telekként 15 év?Köszönettel-Maródi
Kedves Ferenc!
Az ötéves szabályt már régen kiterjesztették minden ingatlan típusra 🙂
Üdv.
Az lenne a kérdésem hogy, ha 2014-04-ben vette egy lakást és azt 2019-02-ban eladom az SZJA köteles?
Kedves Róbert!
A fenti cikk alapján Te is ki tudod számolni :).
2014-ben vásárolt ingatlan esetén 2019 a vásárlást követő 5. évnek minősül, és nem kell adót fizetni az ingatlan eladása után.