Ingatlan bérbeadás adózása

Ingatlan bérbeadás adózása

Az elmúlt pár évben brutálisan felmentek az albérleti díjak Magyarországon. Az emelkedés legmarkánsabban Budapesten a belső kerületekben jellemző. Vidéken inkább a megyeszékhelyeken, egyetemvárosokban magas a lakbér. Hogyan alakul az ingatlan bérbeadás adózása?

Egyre vonzóbbá válik, hogy albérletbe adjuk a családban fellelhető ingatlanokat. Persze rengeteg rémtörténet is van erről. Albérlők, akik teljesen tönkrevágják a lakást. Bérlő, aki nem fizet. A legeslegrosszabb bérlő, aki tönkreteszi a lakást, nem fizet és még ki sem akar költözni. Mindez hatalmas kockázatot jelent, hiszen a legnagyobb vagyontárgyunkat adjuk oda egy idegennek és jó lenne, ha nem ráfizetéssel és idegeskedéssel járna az ingatlan bérbeadás, hanem a jól megérdemelt hasznot tehetnéd zsebre hónapról-hónapra.

Hogy lehet ezt az áhított állapotot elérni? Akármilyen furcsán is hangzik, de ennek a Te biztonságodnak a kulcsa az, hogy ne feketén add ki a lakásod, hanem adózz utána. Felfoghatod, ezt a megfizetendő adót, úgy mint egyfajta speciális biztosítási díjat!

Ha legálisan, adózottan folytatod az ingatlan bérbeadást, akkor elkerülheted azt, hogy feljelentsen a lépcsőházból egy kedves lakótárs, akit ingerel a Te bérlőd, vagy a volt házastársad, cserbenhagyott szerelmed így álljon bosszút rajtad.

De a legfőbb veszélyforrás az mindig maga a bérlő!

Ha megromlik közöttetek a szépen induló kapcsolat, akkor ő lesz az első, aki meglengeti a feljelentés lehetőségét. Egy NAV ellenőrzés pedig Neked nem hiányzik, ugye? Ráadásul ügyvédhez, végrehajtóhoz sem fordulhatsz probléma esetén, nem tudod kilakoltatni a lakásból legális módszerekkel, hiszen Te sem legálisan adtad ki a lakásodat. Szóval közelítsük meg a fizetendő adót, úgy, mint egy garantáltan megtérülő biztosítási díjat. Ha bármi gond van, akkor nem tudnak megzsarolni egy NAV-hoz címzett feljelentéssel. Probléma esetén pedig legálisan és egyértelműen felléphetsz a bérlőddel szemben.

Nézzük meg akkor, hogy milyen lehetőségeid vannak az adózásra!

Ingatlan bérbeadás adózása

Mielőtt belemerülünk a részletekbe, fontos tisztáznunk, hogy mi tartozik a bevételeid közé és a leggyakrabban itt szoktak hibázni.

Ha a bérleti szerződésben úgy állapodsz meg a bérlőddel, hogy bérleti díj + rezsit fizet Neked, akkor a rezsi is bevételnek fog számítani. Ha a bérleti díj mondjuk 120 000 Ft, a rezsi pedig kb. 30 000 Ft havonta, akkor a Te havi bevételed 150 000 Ft.

Akkor most mehetünk a részletekbe.

Az ingatlan bérbeadás utáni adót kétféle módon számíthatod.

  1.  Tételes költségelszámolás
  2. 10%-os költséghányad alkalmazása

Mit jelent a tételes költségelszámolás ingatlan bérbeadás esetén?

Ez az elszámolási mód a klasszikus normál elszámolást jelenti, amikor az összes bevételedből levonod az összes felmerült kiadásodat. Ami marad az a jövedelem és azután fogsz adót fizetni.

Bevétel – Kiadás = Jövedelem

10%-os költséghányad alkalmazása

Ennél az adózási módnál nem kell a számlák gyűjtögetésével szórakozni egész évben.  Az egyszerűsége miatt nagyon sok lakáskiadó alkalmazza. Nem szükséges a számlákat, bizonylatokat gyűjtögetned, a bevételből egyszerűen levonsz 10 %-ot és a fennmaradó 90% lesz a jövedelmed, ami után adót fizetsz. Rengetegen alkalmazzák az egyszerűsége miatt ezt az adózási módszert, de helytelenül. Erről írtam egy külön tanulmányt, remek példával illusztrálva. Töltsd le, olvasd el és érteni fogod, hogy miről is beszélek. Te ne kerülj ilyen helyzetbe.

Mennyi adót kell fizetni az ingatlan bérbeadás után?

Magyarországon mindenre egységesen 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ez az ingatlan bérbeadás adózására is igaz. A fent ismertetett két módszer közül az egyikkel kiszámolod a jövedelmed és annak a 15%-a lesz a fizetendő adód. Figyelj arra, hogy nem a bevétel, hanem a jövedelem után kell az adót fizetni!

Mennyi EHO-t kell fizetni az ingatlan bérbeadás után?

Ha kifizeted a személyi jövedelemadót azzal még nincs vége a dolognak. Az ingatlan bérbeadás után ugyanis egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni, amennyiben a jövedelem meghaladja az 1 millió forintot. Figyelj arra, hogy az egészségügyi hozzájárulást nem a bevétel után fizetjük, hanem a jövedelem után. Ami a legnagyobb csapást okozza az EHO fizetésben, hogy nemcsak az 1 millió forint fölötti rész után kell EHO-t fizetni, hanem a teljes összeg után.

Például: Ha az éves jövedelmed 1 000 001 forint, akkor 140 000 Ft EHO-t kell fizetned, míg ha csak 999 999 forint, akkor egyáltalán nem kell. Mindennek van határa, még az EHO-nak is 🙂

A jó hír az, hogy az egészségügyi hozzájárulást nem kell a csillagos égig megfizetni, van egy felső korlát. Méghozzá 450 000 Forint. Mondok példát: ingatlan bérbeadásból származó jövedelmed egy évben 10 millió Ft. Ezután fizetned kell 15% SZJA-t, ez 1,5 millió Ft és fizetned kell egészségügyi hozzájárulást ez 1,4 millió Ft lenne, de nem kell annyit fizetned csak 450 ezer forintot. Ráadásul a 450 000 forintba más tételek is beszámíthatók. Például a bruttó fizetésedből levont egészségbiztosítási járulék is ilyen.

 

Ingatlan bérbeadás adózása, változások 2018-tól!

Jelenleg az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.

2018-tól egyáltalán nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után. A 2018-as adó változásokról külön cikket írtam. Kattints ide érte: 2018-as változások az adózásban

Figyelj!

A fenti változások egyenlőre tervek. Még egyáltalán nem biztos, hogy így is lesz. Ahhoz, hogy ezek a változások megtörténjenek a kormánynak el kell fogadnia a költségvetést. Ahhoz, hogy mindig naprakész legyél és tudd mi lesz Veled érdemes feliratkoznod a hírlevelünkre, katt ide: Kérem a naprakész, friss információkat!

Baráti üdvözlettel:

Keresztesné Molnár Anita
családi adótanácsadó
Vedd a kezedbe adóügyeidet!

De jó cikk! Meg is osztom az ismerőseimmel!narancs nyil

A szabályok bármikor változhatnak! Maradj képben, friss infókkal segítelek a változások követésében 🙂

Neved*
Email-címed*

Ez is érdekelni fog!

Kategória: Ingatlan Címke: , , , , , , , ,
24 comments on “Ingatlan bérbeadás adózása
  1. Zoltán szerint:

    Kedves Anita!

    Az ingatlanomat hosszú távra szeretném bérbe adni. Azonban ehhez teljes körű felújítás szükséges a lakás állapota miatt. A felújítás több millióba fog kerülni. Kérdésem, hogy elszámolhatok-e ebből valamennyit költségként, (számlákkal igazolva persze a munkálatokat)ha igen, akkor mennyit, hogyan. Vagyis, ha pl. a felújítás 7 millióba kerül és kb. 3 hónapig tart és jövő év február- márciustól kiadom a lakást 200 ezer forintért havonta, akkor a felújítás költségei milyen arányban és mennyi ideig csökkentik a bevételemet.
    Válaszát előre is köszönöm, üdvözlettel: Zoltán

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Zoltán!

      A lakás felújításának a költségét természetesen lehet érvényesíteni a bevétellel szemben. Két lehetőség van rá. Az egyik verzió, hogy a felújítás költségét hozzáadod az ingatlan árához és ezután az emelt összeg után számolsz értékcsökkenést. A másik verzió, hogy a felújítást elszámolod egyszerűen a kiadásaid között. Arra viszont figyelni kell, hogy veszteség nem vihető át a következő évre. A példádban 2018-as év masszívan veszteséges és ezt a veszteséget nem gördítheted tovább 2019-re.

  2. Hajni szerint:

    Kedves Anita!

    Azt szeretném megtudni, hogy magánszemélyként van-e valamilyen megkötés, felső határ az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem, vagy bérbeadandó ingatlanok számának tekintetében?

    Köszönettel:
    Hajni

  3. P. Gabi szerint:

    Kedves Anita,
    mindenekelőtt gratulálok az oldaladhoz és a rengeteg információhoz amelyet megosztasz az olvasókkal.
    Nekem Magyarországon van egy lakásom, amit szeretnék hosszú távú bérlőnek kiadni. Ugyanakkor egy másik EU-s tagállamban élek, és fizetem az adót+egészségügyet, valamint egy bérelt lakást.
    Ezzel kapcsolatban kérdezném:
    1. ha a magyar lakás kiadási ára (amit euróban szeretnék majd kérni a bérlőtől) megegyezik a külföldön életvitelszerűen lakott lakás bérleti díjával, akkor nem kell adóznom Magyarországon?
    2. mivel kell/lehet ezt a NAV felé bizonyítani? (elég pl. az olasz nyelvű bérleti szerződés magyar fordítása?)
    3. kell-e éves adóbevallást készítenem? (ezen a lakásbérleti bevételen kívül semmilyen bevételem, kiadásom nincsen Magyarországon).
    4. mivel Magyarországon már érvényes tb-kártyám sincsen, és nem veszek igénybe egészségügyi ellátást, kell -e fizetnem az EHO-t?
    5. ha nem, hogyan és kinek kell ezt bejelentenem?
    Válaszodat és figyelmedet előre is köszönöm,
    szép napot
    Gabi

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Gabi!
      1. mivel nincs jövedelem, nem kell szja-t fizetni 🙂
      3. igen, kell adóbevallást készíteni
      4. nem
      A többi kérdés tisztázására jó szívvel ajánlok egy villámkonzultációt:

  4. Ildikó szerint:

    Kedves Anita!

    Lakás bérbeadóként (magánszemélyként, tehát nem vállalkozóként) az a kérdésem, hogy ha a tételes költségelszámolást választom, akkor a bérbeadott lakásba vásárolt tárgyak vételárát (számlákkal igazolva) teljes egészében elszámolhatom, vagy csak az áfával csökkentett részét? Vagyis, ha pl. vettem egy bútort 100 ezer forintért, akkor költségként 100 ezer, vagy csak 73 ezer (27% áfa) forintot számolhatok el?
    Válaszát előre is köszönöm! Üdvözlettel: Ildikó

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Ildikó!

      A lakás bérbeadási tevékenységet szinte kivétel nélkül nem ÁFA körösként szokták végezni a magánszemélyek. Ilyen esetben az ingóságok teljes vételára elszámolható, nem kell az ÁFÁ-val csökkenteni az értékét.
      A 100 000 Ft egyébként egy bűvös határ. Ha egy ingóság egyedi bekerülési értéke nem haladja meg a 100 000 Ft-ot akkor teljes egészében elszámolható kiadásként. Ha a beszerzési ár 100 000 Ft fölötti, akkor csak egy részét lehet elszámolni, úgynevezett átalányamortizáció formájában.

  5. Harsányi Szilvia szerint:

    Kedves Anita!

    2017. szeptembertől magánszemélyként szeretném kiadni a lakásomat. Az adózásnál a tételes költségelszámolást szeretném választani. Kérdésem, hogy milyen költségeket lehet a bevétel terhére elszámolni, kell-e alkalmaznom az Szja tv. 11. melléklet I.2. pontját („a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 100 ezer forintot nem haladja meg, továbbá beszerzési értékétől függetlenül a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás, azzal, hogy a járművek esetében a III. fejezetben foglaltakat kell alkalmazni”)?

    Elszámolható-e:
    – kádparaván, ha annak értéke meghaladja a 100 e Ft-ot: az értéke miatt egyáltalán nem számolható el, vagy csak 100 e Ft-ig számolható el, vagy eleve egy kádparaván nem tartozik az „üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök” közé?
    – kulcsmásolás?
    – a bérleményre kötött lakásbiztosítás díja?
    – a lakásbérleti szerződéssel összefüggő (kiköltözési nyilatkozat) közjegyzői díj?
    – az Ön által szervezett és tartott ingatlanbérbeadás témájú tanfolyam díja?

    Kérdésem továbbá, hogy a számlákat milyen címre kell kérni akkor, ha a bérlemény címe nem azonos az állandó lakóhelyem címével, minden esetben az állandó lakóhely címére? Ha van esetleg olyan számla, ami a bérlemény címére lett kiállítva, akkor az is elszámolható, tehát lehetséges olyan helyzet, hogy egyik számla az állandó lakcímre szól, míg a másik a bérlemény címére, mindegyiket elszámolhatom?

    Ha költségként értékcsökkenési leírást számolok el, kell erről tárgyi eszköznyivántartást vezetni?

    Köszönettel: Harsányi Szilvia

  6. Györgyi szerint:

    T.Anita!
    Az lenne a kérdésem, hogy a tételes adózást választanám, de esetleg csak az ÉCS.t írnám le költségként, az oké? Tehát az ingatlan ÉCS 2%.a több, mint a 10%.os költséghányad a bevétel után.
    Értelemszerűen akkor a 10%.ot nem írom le költségként.
    14MFt.os ingatlannál évi 280ezerFt ÉCS.t számolhatok el, ezzel csökkenthetem a bevételt, és ez lenne az adóalap. Így oké? Köszi Gy.

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Györgyi!

      A Te eseted a tipikus példa arra, hogy nem szabad a 10%-os költséghányad módszerét választani 😀 Egyértelműen látszik, hogy csak az értékcsökkenéssel jobban jársz. Arról azért ne feledkezz meg, hogy a bérlőtől kapott rezsi is bevételnek minősül, amit költségként is elszámolhatsz természetesen.

  7. Kiss Tamás szerint:

    Kedves Anita!
    Azt szeretném kérdezni hogy ez az 1 millió forintos jövedelem határ az éves? Egy konkrét példa ha 2017 Augusztustól 2018 Augusztusig van kiadva az ingatlan havi 120.000ft ért akkor 2017 évi bevételem az 600.000ft a 2018 bevételem 960.000ft tehát nem haladja meg az egy 1 milliót!
    Ebben az esetben nem kell egyik évre sem EHO-t fizessek!
    Jól értelmezem???

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Tamás!

      Az 1 millió forintos jövedelemhatár egy évre vonatkozik, jól értelmezed a szabályokat, egyik évre sem kell EHO-t fizetned 🙂 Még két dologra hívnám fel a figyelmedet. 1. A bevétel nem egyenlő a jövedelemmel. 2. 2018-tól várhatóan eltörlik a EHO-t az ingatlan bérbeadás után.

  8. Balla Zoltan szerint:

    Kedves Anita!

    Bevetel-kiadas=Jovedelem ami utan adozni kell, ugye a cikkedben irod amennyiben a szerzodesben az lett belefoglalva hogy a rezsi koltseget is az alberlo teriti meg ugye az noveli a bevetelt, ez esetben milyen koltsegek szamitanak a kiadasi oldalra (azt tudom pl ha lakas berlek mondjuk mashol az kiadasnak minosul tehat azzal csokkenheto a bevetelem )

    Tehat tegyuk fel en kiadom lakasom 150.000 forintert + rezsivel mondjuk a bevetelem 200.000 forint milyen koltsegekkel tudom csokkenteni a bevetelem, illetve ha nincs kiadasom akkor jol ertelmezem hogy 200.000 forint utan kell megfizetnek az SZJA- t illetve az EHO-t ?

    Udvozlettel,

    Zoltan

  9. Zoltán szerint:

    Kedves Anita!
    Szerintem Adrit egészen más foglalkoztatja. Én is ezzel a problémával bajlódom.
    Április 1-től kiadtam a lakásomat.
    Április 10-én költségem volt, amit kifizettem (01.01-03.31 közötti fűtés)
    Ebben az időszakban még nem volt kiadva a lakás, de a költség fizetése már a kiadási időszakban realizálódott. Elvileg nem vehetném a bérlettel kapcsolatos költségnek.
    Augusztus 31-én megszűnik a kiadás. Szeptember 10-én kifizetésre kerülő számla már nem a kiadás idejében történik, de arra az időszakra szól, így el kellene számolnom.

    Köszönettel:
    Zoltán

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Zoltán!

      Kiadás előtti időszak fűtési költségét nem javaslom bele tenni a költségek közé, hiszen nem a bérbeadással kapcsolatosan felmerülő dologról van szó. A szeptember 10-én kifizetésre kerülő számlát viszont beleteheted a költségek közé, ugyanezen elv mentén. Azt, hogy a bérlőd elköltözött még nem jelenti azt, hogy a tevékenység is megszűnik. Teljesen normális dolog az, hogy két bérlő között néhány hét kimarad.

  10. Adri szerint:

    Kedves Anita!

    A segítségét szeretném kérni ingatlan bérbeadással kapcsolatban.
    A tételes költségelszámolás mellett tettem le a voksom friss lakáskiadóként, de nem tudom pontosan, hogy a rezsi számlák esetében milyen dátumot kell figyelembe venni az adó megfizetésekor. Ha jól tudom, a lakáskiadás utáni adóelőleget naptári negyedévente kell fizetni. De hogyan számoljam a rezsit a bevétel és kiadás oldalra?
    Ha augusztustól kiadom az ingatlant, akkor augusztus hónapra már aug elején megkapom a bérleti díjat, de az augusztusi hónap rezsijének számlái csak szeptemberben lesznek esedékesek és azok sem hónap elsejétől hónap végéig fognak szólni. Pl a naptári negyedév szeptember 30-ig tart, de a szeptemberi rezsi számlák kiállítása és teljesítése októberben lesz esedékes, így akkor melyik negyedévhez kell hozzáadni (ráadásul úgy, hogy tartalmazni fog szeptemberre és októberre is rezsit, hiszen pl a gáz elszámolási időszaka hó 28-tól következő hó 27-ig tart)?
    Illetve az első kiadott hónapra hogyan vegyem figyelembe a rezsi számlát, ha pl minden hónap 11-én diktálom az állást (tehát az augusztusban fizetendő számla már tartalmazni fog augusztusi fogyasztást is, de júliusit is)?

    Köszönettel,
    Adri

    • Keresztesné Molnár Anita szerint:

      Kedves Adri!
      Mindig a ki/befizetés pontos napja lesz az irányadó: postai befizetésnél a csekken szereplő dátum, utalásnál az a nap, amikor leemelték a pénzt a bankszámláról.

      • Adri szerint:

        Köszönöm.
        Még egy kérdésem lenne: én fizetem a rezsit a bankszámlámról csoportos beszedéssel és ezen a jövőben sem szeretnék változtatni. Így a bérlővel abban maradtunk, hogy ő majd utólag rendezi a következő havi bérleti díjjal együtt. Ez esetben bevételként ahhoz a hónaphoz kell számolnom, amikor levonták a számlámról, kiadásként pedig ahhoz a hónaphoz, amikor a bérlő rendezte? Erről szükséges átvételi elismervényt írni vagy elegendő, ha a bérleti szerződésben szerepelni fog, hogy a rezsit a bérlő fizeti?

        • Keresztesné Molnár Anita szerint:

          Kedves Adri!

          Igen, mindig abban a hónapban kell figyelembe venni, amikor a pénzt megkapod, illetve amikor kifizeted. Csoportos beszedés esetén ez a bankszámláról történő leemelés napját jelenti.
          A bérleti szerződésbe mindenképpen bele kell írni, hogy a rezsi a bérlőt terheli. Az átvett, illetve megkapott rezsi és bérleti díj összegéről minden esetben köteles vagy bizonylatot kiállítani. Ha van adószámod, akkor ez egyértelműen számla kiállítását jelenti. Ajánlom figyelmedbe még ezt a cikket is: https://ingatlanberbeadas.hu/ingatlan-berbeadas-adoszam-kotelezo-vagy-sem/

    • Németh Csaba szerint:

      Kedves Adri és Anita!

      Nincs ez túlbonyolítva?
      A 3 havi adóelőleget is egyszerűen a jövedelem után kell megfizetni, azaz a rezsi ide nem számít be, hiszen tételes adózás esetén azt úgy is levonod. Nyilván ha pontos havi elszámolásokat nézzük, előfordulhat, hogy csúszás a van, no de ez kit érdekel? 🙂 Az éves adóbevallásban ez úgy is kiintegrálódik (na jó, itt is lehet kis csúszás). Ha a csúszás miatt pár ezer Ft különbség kialakul is, akkor ennek az adóvonzata minimális, és ez is kisimul a következő évben. Nem ismerem a NAV szokásait, de ha ez egy lakás rezsijére vonatkozik, akkor egyszerűen nagyságrenddel több lenne az ügyintéző órabére, mint a nyerhető adókülönbség.

      De lehet, hogy tévedek.

      Más.
      Kedves Anita!
      A tételes adózás esetén az amortizáció (normál lakás albérleti kiadása esetén) 2% (ha nem tévedek). A kérdés, hogy ezt az amortizációt milyen alapra kell vetítetni? A vételárra? És ha az évekkel ezelőtt volt?
      Vagy ezt a vetítési alapot évente lehet változtatni a lakáspiaci változásoknak megfelelően?
      És hogyan alakul ez, ha a lakás csak részben volt kiadva, azaz pl. 6 hónapra az adott évben? Akkor értelemszerűen az évi 2% helyett, csak 1%-ot számolok el?

      Köszönettel,
      Csaba

      • Keresztesné Molnár Anita szerint:

        Kedves Csaba!

        A kis csúszások nagyon-nagyon fogják érdekelni a NAV-ot. Az adóhivatal nem gazdasági alapokon nyugvó szervezet. A költség-ráfordítás arányokat nem nézik menet közben 😀 Az is előfordul azért, hogy egy ellenőrzés folyamán nem tárnak fel adóhiányt.
        A lakáspiaci változásokat sajnos nem lehet figyelembe venni az értékcsökkenés számítása során. Nincs lehetőség arra, hogy az amortizációt jelenérték alapján számoljuk.
        Ha nem teljes évben volt kiadva a lakás, akkor időarányosan lehet figyelembe venni az értékcsökkenést, méghozzá napi szinten arányosítva.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

*